第27届武汉秋季房交会专题报告.doc

2008年秋季房交会专题 　　前言：　　2008年武汉秋季房交会为曾经被业内寄予厚望的“金九银十”拉上了厚重的帷幕，一波又一波的降价潮使购房者与开发商都处于非常微妙的心理境地：降还是不降？怎么降？买还是不买？买哪个项目？本次秋季房交会“郊区楼盘大降价”的主旋律无疑为此作出了最好的诠释。　　本次秋交会主办方大张旗鼓地宣称，这是武汉楼市今年最后的成交机会，楼市目前的胶着状态显然不可能重现07年的辉煌，任何试图毕其功于一役的想法在目前的市场行情下显然是一厢情愿。宏观经济下行的格局决定了房地产的回暖尚需时日，市场正处于一个不断探底的阶段。因此，我们认为本次秋季房交会总体上并未如预期的那样火爆，但是局部市场的探底信号值得深思。下面我们将从参展楼盘的区域分布、价格分布、参展成果、营销看点四个角度对本次秋季房交会作出分析。　　1、 参展楼盘区域分布　　根据武汉市秋季房交会官方网站统计，此次共有75个楼盘和10余个房屋中介参展，2.7万套商品房和二手房供市民挑选。其中，商品房约1.6万套，二手房约1万套。　　根据我司统计，有47个武汉楼盘参展，一线开发商除恒大集团到场外，万科、金地、华润、融侨等悉数缺席，本地企业成为本届房交会的主角。参展的楼盘中，中心城区项目15个，其余均为郊区楼盘，主要以二环线以外的楼盘为主，集中于盘龙城、阳逻、金银湖、吴家山、沌口、光谷等区域。此外，省内的嘉鱼，国内的江西、海南等，也有旅游度假型项目参展。　　武汉三镇参展楼盘配比： 　　?从上图可以看出， 08 年秋季房交会参展楼盘以汉口的项目居多（含盘龙城、阳逻、金银湖、吴家山四个郊区板块项目），占到总量的 66％。阳逻板块项目异军突起，共有九个项目参展，与武汉中心城区（九个项目参展）、盘龙城板块（八个项目参展）形成三足鼎立的格局。此次参展楼盘约占全市新盘总量的四分之一，八个即将面市的项目也在房交会上提前亮相，为后期开盘预热，以求在能取得较好开盘销售业绩。?　　值得注意的是，参展楼盘中，现房、准现房的比例大幅攀升，50%以上的参展楼盘为现房、准现房销售。这也在客观上反映了武汉楼市的现状，与现房、准现房的比例大幅攀升相对应的，是武汉可售商品住宅增加至 136884 套（截止 2008 年 10 月 21 日武汉市房地产市场信息网数据统计）。从以上数据不难看出，在无外力助推成交量的情形下，庞大的沉淀资本将使开发商的资金链压力加大，武汉楼市 09 年的市场竞争将更为激烈，而这场竞争将在现房层面展开。 2、展位分布 　　3、 参展楼盘价格 　　武汉参展楼盘价格区间 　　在07 年秋季房交会上，武汉曾有 12 个楼盘销售均价过万。而在本届房交会上，根据我司数据统计显示：万元楼盘已经销声匿迹，本次参展的楼盘销售均价区间为 1680－8800 元/㎡，价格最高的六合新界销售均价为 8800 元/㎡，但其 17 层全部房源特价优惠至 7500 元/㎡。价格最低的江城明珠销售均价为 1680 元/㎡。51%的参展楼盘的销售均价在 4000 元/㎡以下，主要分布在阳逻、盘龙城、汉南、金银湖等区域，盘龙城板块的哥特帝景则干脆打出“成本价销售，仅限十天”的横幅。 　　4、参展成果 　　据组委会数据显示，本届房交会共接待咨询 5.63 万人次，共计成交金额（含意向）6.02亿元。其中成交各类房屋（含已交定金）1,263 套，成交面积约 13 万平方米，成交套数（含意向）比今年春交会增长 36.5%，比 2007 年秋交会增长 1 倍多。其中，商品房成交（含下定金）907 套，金额 4.41 亿元，成交面积 9.25 万平方米；二手房 356 套，成交面积 3.74万平方米，金额 1.61 亿元。 　　从成交结果来看，市场的分化比较明显。中心城区楼盘因参展的不多，加之价格较高，所以成交惨淡，很多楼盘此次参展颗粒无收，仅常青花园销售均价 4900 元/㎡，成交 23 套值得一提。而拥有价格优势的郊区楼盘也出现明显分化，部分楼盘获得不错的认购，比如盘龙城板块的哥特帝景销售均价 2200 元/㎡，成交 139 套；巢上城折后均价 3100 元/㎡，成交67 套；金银湖板块的耀江·丽景湾销售均价 4100 元/㎡，成交 100 多套；阳逻板块的东城明珠销售均价 2430 元/㎡，成交 39 套。但也有部分低价楼盘销售情况不佳，阳逻板块的东方佳园销售均价 2320 元/㎡，成交 19 套，湖滨花园 1900 元/㎡，成交了 7 套。 　　同时，房交会虽接待了 570 多名外地看房人，但成交寥寥。外地购房人的需求多为3房、总价 50 万元左右的房源，而这类房源目前在中心城区基本绝迹。 　　根据房交会组委会调查现场调查显示：多数被调查者认为房价依旧有进一步下跌空