深圳某高档住宅项目策略体系报告.PPT

王志纲工作室 ***·**策略体系报告 目 录 一、前期工作汇报　 二、现有市场情况 三、项目现有情况（开盘时间确定） 四、相应的对策 五、下一阶段的工作计划 一、前期工作汇报　 　　春交会 　　秋交会 　　后期咨询 　　其他 春交会 **首次亮相就取得很好的效果，在一定范围内得到了普遍认同，尤其是项目的名称，充分体现了项目内在的尊贵品质及文化内涵。 宣传物料厚重凝练、品质感强，无论从外在包装还是内在文字表现，都在前期客户中留下了深刻的印象。 物业顾问充分体现了**的品质形象，在项目的宣传推广上很好地完成了春交会现场推广与展示项目的任务。 其中登记意向客户近300人，交诚意金填写优先选房申请书共8人，有5人交足1万元，有3人在1个月内补交余额。 客户主要是民营企业家、商业人士 其次高级白领与金融证券从业者 　春交会不仅圆满地达到了**第一次亮相的目的，而且在对意向客户的调查、统计与分析后，进一步了解了目标客户对项目的看法，意见。为后期项目的规划改进提供了方向，确定了建**别墅的方案。增强了对项目的信心，并为后期的营销推广及销售策略制定奠定了良好的基础。 秋交会 **产品、园林的首次亮相 为前期销售积累客户 规划与建筑设计的深入介绍 增加了企业品牌的知名度 前期春交会客户的维系 新的宣传物料特刊《**――*****》较第一本楼书的内容更贴近产品、文案图片精美，现场派发后，客户反馈良好，进线电话询问明显增多。尤其是在本次秋交会期间，既没有报纸广告、又没有新的户外广告牌宣传的情况下，**特刊的作用更为突出。 秋交会现场交纳诚意金人数19人 意向客户200人左右 同时发现秋交会期间客户群与春交会期间的客户群不同 部分客户很看重隐私的保护，有可能是政府官员与公务员。 客户除民营企业家、商业人士、金融证券从业人士，还有年龄层偏轻的以尖端专业技术白领。 与春交会选择中高层为多，秋交会选择建筑类型较为均衡，高层、小高层、多层、别墅均有。 　（分析原因：前期春交会推广、口碑传播与名牌形象影响，吸引了大户型的买家，尤其是水榭花都的客户） 客户需求面积明显加大，以180－220㎡为多，但对面积的实用性与户型要求较高。 对别墅**与四层半洋房不但要求面积大、还要房间多。希望宽大舒适，花园露台均大。 与春交会相比较，点式高层有意向的客户明显减少。秋交会客户对板式高层与多层平面有意向的居多。 客户关心的问题除环境与配套外，集中在物业管理、发展商与承建商的品牌 。 秋交会达到了进一步展示**规划与设计的目标与任务，让客户进一步了解到产品特点与规划的优越性。 从目标客户反馈到对项目的看法、意见。增加了对市场的了解，同时开始客户前期咨询，为开盘积累客户开辟了阵地。 咨询工作 从秋交会后，**置业有限公司承担了进一步积累客户重要工作。 到目前为止共有72位诚意客户申请了优先选房。 交诚意金客户分析 客户关心的问题 销售时间、入伙时间 物业管理、物业管理费 发展商信誉与建筑品质保证 高压线问题 学校问题 　 沿***噪音 西晒影响 四层半户型不理解 价格 车位的销售及价格（需要多个车位） 园林水系统处理 饮水系统 别墅泳池与车位 别墅的占地面积 别墅间的间距 其他工作 规划设计局部调整建议 广告牌联系定位 联系考察广告公司 联系考察网络公司与IT公司 联系考察会所与**设计公司 联系考察礼仪公司与直邮公司 提交了《**营销总纲与工作时间表》 提交了《**营销方案执行书》 提交了《**宣传推广素材》 提交了《**前期宣传文稿》 提交了《**营销推广主题思路》 提交了《**营销执行报告》 取得的效果 交诚意金客户方面 从9月20日秋交会以来，进线电话、上门客户与交诚意金客户数量很稳定（只有户外广告牌的前提下） **的品牌知名度方面 前期工作的成效，一步一个阶梯为后期的销售奠定了基础。 前期推广宣传最终会落在实处－－实际产品的品质与价值 二、现阶段市场情况 1.　总体市场情况 　近期整体市场价格下落，价格战愈打愈烈、促销手段五花八门。 　　 来自于政府方面的因素，与相关政策与法规的相继出台，从一方面规范了房地产市场，使消费者的利益得到了进一步保证，但也明确指出了房地产市场中的不良机制对房地产市场的负面影响，给市场服了一付退烧剂，市场热度降低，客户更有了等待的理由。 从另一方面，房地产开发商则面临更为严峻地考验，无论从产品规划设计、开发建设、还是最终的推广销售每个环节都提出了更高地要求。 中心区 海湾与***片区 ***片区内2003年港中旅花园，已于10月份正式动工，分三期开发，低容积率，以小高层、多层为主。目前一期已建至地面三层，预计在2003年5月开始销售。 翠海花园以南景煜花园，于今年开发，规划以中