郑州市某住宅地产项目可行性研究.doc

目 录 TOC \o 1-1 \h \z \u 一、总 论 1 二、市场预测 3 三、建设规模与产品方案 5 四、节能节水措施 7 五、环境影响评价 8 六、劳动安全卫生与消防 9 七、投资估算 9 八、融资方案 12 九、财务评价 13 十、敏感性分析 14 十一、附图、附表 14 十二、参考资料 25 一、总论 一．项目背景 1.项目名称:**花园 2.区位地段：位于丰庆路与博颂路交界处，具有既揽老区之成熟，又承新区发展之优势。 3.可行性研究报告编制依据 （1）项目建议书及其批复文件 （2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策 （3）郑州市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要 （4）郑州市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报 （5）郑州市城市总体规划大纲（2000—2020年） （7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （9）郑州市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （10）投资项目方签定的协议书或意向书 （11）编制《报告》的委托合同 （12）其他有关依据资料 4.项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发**花园。 二．项目概况 1.拟建地点 郑州市金水区博颂路与索岭路交叉口 2.建设规模与目标 **花园项目总建筑面积为8万平方米左右，其中商业面积8400平方米左右，住宅面积66679平方米米左右。主要建筑为20层住宅，沿街2层为商业用房，整个项目分为两个区域。 3.主要建设条件 1. 供水 有现状DN1000mm 2. 雨水、污水排放 现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。 3. 供电 拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。 4. 供气 已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉**房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 二、市场预测 一．市场调查 金水区住宅价格指数 2006年第四季度丰庆路沿线楼盘销售均价在2800元/平方米左右，且销售情况良好。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体。 二．产品供需预测 随着郑州市整体城市发展规划，郑州北移东扩的整体战略，城市中心北移，北部将以生态建设和可持续发展为重点，依托商贸物流、旅游观光、教育文化、高尚住宅开发等产业，逐步形成环境优美、设施完备、功能完善的郑州北部新城区。**花园地处东风路与丰庆路交汇带，周边区域环境优越，交通畅达便捷，市政及生活配套完善，尊踞北区休闲、生态、高尚居住圈的核心地段。 **花园所处区域属金水区，为郑州市的行政文化区，区域交通以天明路为中心，南临东风路，西临南阳路，东依丰庆路，北靠北环路，处于四大城脉围合处。92路、41路、2路、64路、K906路、17路、22路、28路、93路、72路等多路公交车从此经过；即将拓宽完工的丰庆路直通农业路、东风路、北环路，最大限度的提高了本区域的交通状况和区域经济发展速度，其强大的辐射力和未来前景不可估量。 三．价格预测 据调查，今年郑州市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2002年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动郑州市房价继续走高。今年郑州市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为郑州市商品房的销售提供了契机，这将导致郑州市商品房价格出现上涨趋势。 随着丰庆路、索陵路的改造升级，局部交通将得到极大的改善，周边住宅群的蜂拥而出和日趋成熟的商业带，必然导致区域人流量激增、居住和休闲环境迅速提升，并且逐渐形成以“东风路—丰庆路”为核心的区域商业中心和住宅中心，同时将北区的商业发展层次带到一个新的境界；未来的“工业、农业、商业物流区与科技交易区”的远景规划，将直接提升该区域价值飞速飚升，并具有不可估量的升值潜力和市场远景。 四．竞争力分析 外来纷纷进入郑州。由于郑州市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对