郑州某住宅项目广告策划书.doc

* * * * 上 城 广 告 策 划 书 目 录 一.前言 二.市场分析 三.产品分析 四.广告受众及广告地区 五．广告预算与分配 六．广告战略与策略 七．广告画面创意和表现策略 八．具体广告策划 九．配套措施和策略 十．广告效果评估 十一．广告执行计划 摘要：****上城将地铁的市政配套与自身社区景观相结合，占据数万平方米绿 地氧吧，集万千宠爱于一身。****上城紧临地铁（建设路西环站）北侧，距离 地铁口仅100米，地铁的出现将会为业主提供实实在在的便捷生活。为配合地铁工程的修建，****拿出10000平方米土地在社区与地铁之间，修建了一个地铁停车场，并将其做成绿地公园的形式，不仅成为郑州西区共享的绿色氧吧，也为小区业主提供视野开阔、采光优越、环境优美的居住空间。 运用广告创意与媒体发布方案促进****上城的楼盘销售量。提高目标消费者对****上城的认知度和认可度。通过广告获得消费者的认同感，发挥广告本 身的沟通效果，从而起到促销的作用。 ****地铁站·旗舰新地标 ——****上城 广告策划书 一．前言 项目介绍： ****上城为****第一城的全面升级版。 ****上城位于建设西路都市中心、社区10000㎡公园芳邻，周边绵延数万平方绿地、地铁站口（建设路西环站）潜力席位、稀有双气景观名宅，超越****第一城创新实用户型、珠江物管酒店式星级服务、****“L”型建设核心、五星级休闲配套。 户型：二居室，三居室 　　地理位置：**路与**路交叉口西500m 　　主力户型：72~89 M2为两房?? 99~123 所处地铁站口：西三环站，距离100米 公交路线：****7路 周边配套：集约生活：家世界、**超市、**超市、好邻居便利店、丹尼斯、**商贸城 金融理财：交通银行、浦发银行、建设银行、工商银行、中国银行、邮政储蓄全程教育：六厂幼儿园、省纺机幼儿园、煤机幼儿园、郑上路小学、秦岭路小学、 70 中学、 67 中学、 65 中学、郑州华夏中学、郑州市广播电视大学 医疗保障：市中医院、阳光医院、郑州市第四人民医院、省建**公司医院便利生活：周边菜市场多，如：岗坡市场、秦岭路市场等，居住方便且生活成本低。 总建筑面积:80606平方米 停车位:地上地下停车位 开发商: 物业管理公司: 二．市场分析 （一）良好的市场基础： 　 08年开发商投资增加23.6亿。 　　 今年前5个月，郑州市共完成房地产开发投资136.1亿元，比上年同期提高21.6%，增加了23.6亿元。 　　 其中住宅、写字楼、商业用房投资均有不同幅度变化。住宅投资的比重由上年同期的77.4％上升到78.7％；写字楼投资的比重由上年同期的6.5％下降到4.8％；商业用房投资的比重由上年同期的11.5％下降到8.4％。 　　 在住房中，郑州市90平方米以下住房投资43.4亿元，比上年同期增长144.6％。 　　这些数据说明，郑州市房地产开发仍处于快速增长阶段，且住宅投资比例上升，中小户型住宅比例快速增加，前几年处于供大于求状态的商铺和写字楼比例下降。 　　今年1—5月份商品房销售均价4367元/平方米，商品住宅销售均价为3876元/平方米，同比分别上涨19.91%和19.93%。商品住宅前5个月的销售价格分别为3771、3836、4048、3798、3905元/平方米，价格基本在3900元/平方米以下徘徊。 对于地处中原的郑州来说，尽管普通住宅仍然是房地产市场的主角，然而最近几年，一种新的地产发展模式——商业地产正迅速地扩展开来，成为引人注目的亮点。大上海城工地的马达轰鸣、火车站商圈一飞冲天、百年德化的稳健、关虎屯生活广场的稳步招商，商业地产正以既熟悉又陌生的方式，颠覆旧有的市场格局，点燃人们的财富梦想。 河南**学院工程管理系主任****认为，房地产是唯一可以和高科技抗衡的行业，中国的城市化率目前是40%左右，城市化率在70%以下时，是房地产发展的黄金季节。而商铺的价值是住宅价值的4倍，但目前郑州商铺的价格约为住宅价格的两倍，增长空间很大。河南广电联创置业有限公司副总经理田歌认为，同住宅市场暂时的疲软相比，商业地产目前正处强劲增长势头。他们公司开发的传媒大道，由于定位准确，价位适中，受到众多人士的追捧。西四环建材市场，位置似乎偏僻一些，但就是这样一个不被大多数人看好的地段，仍然有钱赚。 商业地产“化蛹成蝶”郑州市商务局提供的资料显示，目前郑州几乎所有的社区都建设有商业步行街或者社区商铺，一些区域的销售和租赁已经出现问题，同时较高的商铺空置率开始困扰某些社区的发展。??? 但郑州商业地产，这只不断吐丝的虫