福建省房地产市场及房地产金融运行情况调研报告.doc

PAGE PAGE 6 福建省房地产市场及房地产金融运行情况调研报告 摘要：2008年以来，福建省房地产市场及房地产金融总体呈现“投资增幅回落，交易萎缩，房价涨幅持续回落；房地产开发贷款增势总体放缓，个人住房贷款增幅回落”的调整格局。美国次贷危机的发生与蔓延，对房地产市场信心产生较大影响，加剧购房者观望情绪，对房价下降预期更趋强烈。在深入调研的基础上，本文分析了福建省房地产市场在调整过程中可能出现的问题，并提出相应对策建议。 关键词：房地产市场 房地产金融 房贷风险 一、福建省房地产市场运行现状 （一）投资增幅回落，占固定资产投资比重下降。 2008年1～8月，福建省完成房地产投资709.88亿元，增长12.1%，比上半年减缓4个百分点，比上年同期下降24.7个百分点，比同期城镇固定资产投资增幅低14.8个百分点，占同期城镇固定资产投资比重为25.86%，比上半年下降1.27个百分点。 投资增幅放缓的主要原因是市场交易萎缩，房价预期下降，加上信贷调控和结构调整，企业资金紧张，开发商对市场信心不足，购地谨慎，放缓项目建设进度，直接影响到土地购置和建安投资。主要体现为：一是土地购置费下降。2007年10月以来，各地相继出现土地流拍现象，土地供应及成交量减少。2008年1～8月全省土地购置费202.43亿元，同比下降9.2%，其中福州市下降39.7%。二是商品房建安投资增长放缓。2008年1～8月全省新开工面积1961万平方米，同比下降26.9%，比上半年多降7.7个百分点；在建商品房建安投资455.74亿元，增长23.1%，比上半年减缓7.9个百分点，增幅为2007年以来最低。 （二）需求下降，市场供大于求，中低价位的中小户型销售量提高。 2007年“9.27房贷新政”实施后，市场形成一定观望气氛，美国次贷危机的发生与蔓延，加剧了市场观望情绪，成交量下降明显。据房地产交易部门统计，2008年1～8月全省商品房销售面积、销售金额同比分别下降39%、36.5%，其中商品住房销售面积同比下降40.1%。存量房交易面积、交易金额同比分别下降28.6%、22.5%，其中存量住房交易面积同比下降34.6%。福州、厦门两市下降更为明显，两市商品住房销售量分别下降62.6%、65.4%，存量住房交易下降37.5%、59.9%。市场需求户型结构发生变化，购房以自住、中低价位中小户型为主，福州市区90平方米以下的商品住房销售套数占比从2007年的29.2%提高到48.8%。商品房市场供大于求，累计可售面积（即未销售的房源）增加明显。一方面投资、投机需求得到有效抑制，需求下降，交易萎缩；另一方面，2007年新开工面积增加较多（增长55.5%），增加了商品房供给量。2008年1～8月全省9个设区市本级商品房批准预售面积增长17.2%，同期销售量仅占批准预售面积的45.2%。8月末9个设区市本级累计可售面积是1～8月销售量的3.14倍。其中福州、厦门两市1～8月商品住房销售量仅占同期批准预售面积的42.6%、39.1%。 （三）销售不畅，商品房空置面积增加。 2008年8月末全省空置商品房总面积275.84万平方米，由于未销售的大多是期房，未纳入空置房统计,因此随着在建项目陆续竣工，预计空置房面积会大幅增加。（见表1） 表1 2008年8月末福建省商品房屋空置面积情况表 （四）房价涨幅持续回落，部分楼盘下调房价。 据国家统计局70个重点城市房价监测报告，2008年8月份福州、厦门、泉州市新建商品住房价格指数同比分别上涨2.9%、3.6%、3.2%。2008年以来3大中心城市房价涨幅呈持续回落态势。据对上述3个城市市场抽样调查显示，房价总体止涨，由于销售困难，新开盘的项目普遍调低预期售价，调低幅度达10%～15%；早期开盘的项目房价多数优惠3%～7%或采取赠送车位、家电、礼品等方式促销，少数楼盘下调房价幅度达到10%以上。 （五）房地产开发企业出现退地现象。 2008年以来，福州市共发生两起房地产开发企业退地事件。一是福建某房地产开发公司退地46.55亩，该公司于2007年9月11日以9.04亿元的高价拍得该地，楼面地价为9954元/平方米，保证金7000万元；楼面地价加上建安成本将超过1.2万元/平方米，项目未来风险较大，2008年2月该公司以7000万元保证金为代价退地。二是福州某房地产开发公司退地15.54亩，该公司于2007年9月以2.205亿元拍得该地，楼面地价为8516元/平方米，由于成本高，项目风险大，公司选择退地。 （六）房地产开发企业资金普遍较为紧张。 据人民银行福州中心支行2008年9月对福州市区30家房地产开发企业问卷调查显示，90.9%的被调查企业认为资金紧张，其中21.2%的企业认为资金非常紧张，没有企业认为资金比较宽