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房地产开发建设用地受让的经济评估 通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、 协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租 赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政 府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂 牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通 常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则 多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。 此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。 本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍 卖、挂牌方式获取的净地。 一、受让土地评估的步骤 测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲 受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、 和利润等，以此求取土地的客观合理价值。 运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调 查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测 开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。 （一）调查土地基本情况 主要包括三个方面的内容： 1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土 1 地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。 调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开 发档次服务。例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市 性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在 河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划 建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环 境、进出便利与否等。 2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达 程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。 3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积 率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是 否合理。 例如，杭州出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定 为1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有 较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地 价的测算影响重大。 （二）选择最佳物业开发类型 选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业 档次等。 政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基 本确定，所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳 2 定位。 我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及 周边的环境，参照本公司现有的产品系列进行评判。这种方法便于测 算开发成本，倘若参考同一城市的产品，还便于测算开发完成后的项 目价值。 选择最佳物业开发类型：前面所介绍的2005【2】号地块，位于 占地 11 平方公里的西溪湿地南面，实际容积率只能为 0.9，照其限 高要求，建筑层数在3-4层左右，这块土地的物业开发类型面临两种 选择：一是选择类似上海鼎邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥 的产品。 两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价 值，且最终影响对土地价值的判断。 选择最佳物业定位：2004 年【52】地块位于杭州市转塘镇，规 划建筑面积为20万平方米，其中公建面积为3万平方米，在该区域， 公建部分的用途若定位成写字楼，将会面临较大的市场风险，因此在 该地块估价中，必须考虑公建部分的定位及开发风险，这同样对预测 土地价格影响较大。 对物业最佳开发类型和定位有一定认识后，便可进行相关参数的 估算。 表格如下： 3 参数 计算 备注 一、地上建筑面积 2