广州花都汇城项目可行性研究报告.pdf

花都汇城东镜村项目 可 行 性 研 究 报 告 编制单位：广州汇城房地产开发有限公司 编制日期： 2008 年1 月2 日 1 目 录 1．项目概况 3 1.1项目背景 3 1.2项目现状 3 1.3项目规模 4 1.4项目转让方式 4 2．区位分析 5 2.1花都概况 5 2.1.1地理环境 5 2.1.2经济发展情况 5 2.1.3人文社会环境 6 2.2城市建设与交通区位分析 6 3．市场分析 7 3.1花都房地产市场 7 3.1.1基本概况及特点 7 3.1.2市场走势及前景的判断 11 4．项目发展定位研究 16 4.1项目SWOT分析 16 4.2市场定位研究 17 4.2.1需求定位 17 4.2.2发展定位 17 4.2.3目标客户定位 18 5．规划设计建议 19 5.1项目规划布局 19 5.2环境规划构思 19 5.3建筑单体设想 19 5.4装修设计建议 20 6．开发成本分析 22 1 6.1投资构成、总投资估算 22 6.2开发建设进度及投资资金安排计划 24 6.3项目销售收入及投资安排计划 25 6.4项目利润估算 26 7．财务分析 27 7.1项目财务赢利能力分析 27 7.2项目盈亏平衡分析 27 8．初步营销设想 30 8.1销售范围 30 8.2销售执行策略设想 30 8.3宣传促销手段建议 31 8.4广告运作安排 32 9．物业管理建议 32 10．社会和环境效益评价 35 11．结论 35 附表一 开发进度计划表 37 附表二 D区第一期工程销售前我司投放计划表 38 附表三 建设期资金流出表 39 附表四 项目分期销售计划表 40 附表五 项目分期销售收入估算表 40 附表六 项目净现金流量表 41 2 1．项目概况 1.1 项目背景 汇城东镜村项目地址位于花都区新华街东镜村，与广州白云区交 界，距广州市中心城区的车程约 30 分钟。项目所处的新广花路连接 广州和花都区。其附近有 105、106、107 三条国道和京珠、机场、广 清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路。正在建设的最 高时速达 340 公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站。 连接花都汽车城到新机场和广州市其他区的地铁 9 号线将于 2013 年前开通。 汇城东镜项目由广州汇城房地产开发有限公司投资兴建。一期工 程用地面积约 105970 平方米，占地约159 亩,用地性质是住宅、酒店 及商业配套设施，一期项目开发经济技术指标为：建筑密度约 23.2%， 容积率约1.62； 共分高层住宅区、酒店商业区、别墅区及会所区四 个区域建设。 1.2 项目现状 本项目用地手续齐全，包括立项批文、用地批文、国土使用许可 证、建设用地许可证均己取得，土地征用、拆迁及相关费用己经缴清， 地块现状为农田和鱼塘，无村舍等构筑设施，目前项目己启动总体规 划和设计及报规工作，计划于本年度正式动土建设。 3 1.3 项目规模 根据现已