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房地产企业租售业务会计核算和所得税处理 作者：未知 我国房地产企业的开发产品包括土地、房屋、配套设施和代建工程， 通常有出售和出租两种形式。 在出售阶段，对于没有达到建造合同标准的开发项目，按《企业 会计制度》规定，应同时符合下列四个条件确认收入实现：（1）企 业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2 ）企业既 没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品 实施控制；（3 ）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4 ）相关的 收入和成本能够可靠地计量。在具体实务中，笔者发现有些房地企业 有人为提前或推迟确认收入现象。如当取得销售许可证，与客户签定 预售合同并收取预收款时，就作销售收入实现，这样做显然不符合《企 业会计制度》的要求，因为这时开发产品尚在建设中，企业还承担着 商品所有权上的主要风险和报酬，且成本也不可计量。有些房地产企 业在开发产品过户时才作收入账，由于在我国办理房产证、土地使用 权证等手续较繁琐，往往在开发产品已交付客户使用时，尚未办妥产 权证手续，而以过户为收入确认标准，显然有过迟之嫌。本文认为， 房地产企业应在符合下列条件时确认收入的实现：（1）开发产品已 竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定；（2 ）已 与客户签订了正式房屋销售合同；（3 ）标的物——房屋已经客户验 收，对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办 妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。 国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国 税发[2003]83 号）文件规定，在采用不同结算方式时，应按不同的标 准确认收入实现，且要求对预售开发产品的，按预售收入以不低于 15%的利润率预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴 纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这样会造成“会 计未确认收益，而企业需缴纳所得税；或会计已确认收益，但企业无 需缴纳所得税”的时间性差异现象。笔者建议企业应设置“递延税款” 科目，以核算该时间性差异影响的税款额，准确计算所得税费用和税 后利润，明确各年度投资人的权益。 例：甲房地产公司，当年有一楼盘预售收入 2000 万元，其他应 纳税所得额－200 万元，则应纳税额＝－200 ×33%+2000 ×15%× 33% ＝33 万元。 借：递延税款 99 贷：应交税金——应交所得税 33 所得税 66 第二年甲企业实现上述楼盘 80%的销售收入，即 1600 万元，确 认经营成本 1000 万元，期间费用 300 万元，同时另一楼盘预售收入 3000 万元。则应纳税额＝（1600－1000－300 ）×33% －99 ×80%+3000 ×15%×33% ＝168.3 万元。 借：所得税 99 递延税款 69.3 贷：应交税金——应交所得税 168.3 又如乙房产公司当年有一楼盘销售，总价为 1000 万元，该批住 宅已完工并交付，成本为 800 万元，实收 30%首付款，尚有 70%为 客户以公积金贷款方式支付。由于当地公积金贷款资金紧张，预计明 年才能到账。按会计制度规定，可按总价确认收入，并计算营业利润 200 万元。但按国税发[2003]83 号文件规定：“采取银行按揭方式销 售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银 行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。”因此企业当年申报所得 税时，可只就实收款部分确认收入，确定应纳税所得 60 万元，其余 推迟缴纳的税款可先计入“递延税款”贷方，明年资金到账后再申报 并作账面余额转出。 对于达到建造合同标准的开发项目，按《企业会计制度》规定， 属同一会计年度的，以合同完成法确认收入实现；不同会计年度完成 的，在收入可估计的情况下，应按完工百分比法确定收入。而国税发 [2003]83 号文件规定：“房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过 12 个月的，可按合同约定的价款结算 日或在合同完工之日确认收入 的实现；持续时间超过 12 个月的，可采用完工百分比法按季确认收 入的实现。”显然此处的“12 个月”与会计制度的“同一会计年度” 是有区别的，在实务中应加以不同处理。 例如：丙房产公司与当地某电力公司签定一代建合同