房地产融资新途径探讨.pdf

房地产融资新途径探讨 绪 论 房地产行业是一个资金需求量比较大的这样一个行业，尤其它的资金运用又是在很短的 时间内需要大量的资金，所以一定会和金融企业打交道，需要从金融企业筹集资金。大家以 前可能更多的是和银行打交道，就是说从银行取得贷款，取得开发贷款，然后进行房地产开 发。 但是从 2003 年 6 月 5 号到今年 4 月 27 号这短短不到一年的时间里，中央银行和国务院 等监管机构频繁出台针对房地产市场的调控政策（附录），近期更有升息的呼声。而这些政 策的着力点主要在金融和土地上。金融上主要是控制信贷规模，抬高信贷门槛等；土地上主 要是停止协议转让，暂停农业用地转建设用地的审批，用半年左右时间清理整顿土地市场等。 但是由于房地产企业都有自己的土地储备，政府的土地储备部门都还有相当存量土地可供出 让，因此针对土地市场的政策暂时还不会对房地产企业产生明显的影响。而对信贷的控制就 不同了，我国目前的房地产企业自有资金比例很低，以往进行项目开发所需的超过半数以上 的资金直接或间接来自银行贷款，据调查这个比例是 79%，即使是实力较强的房地产上市 公司，据调查其平均资产负债比例也超过 80%。所以新政出台后，很多规模较小房地产企 业无法达到或者暂时达不到其规定的要求，银行不可能向其发放贷款，因此资金链必然出现 问题，此时他们纷纷把目光转向信托，以及利率较高的典当和委托贷款。在上海等地甚至有 一些小房产商开始向规模企业抛售手中囤积的土地以解燃眉之急。一些大型房地产企业如顺 驰、三盛等也试图通过与信托投资公司合作以开辟新的融资渠道，改变过去一条腿走路的局 面。 新政的出台必然有助于房地产企业的洗牌，改变目前企业规模参差不齐，开发水平相差 甚矣，市场相对混乱的局面，一部分资金规模小，管理水平差的企业必然会淘汰出局。我们 苏嘉集团下面也有苏嘉房地产，目前发展势头比较好，据我所知盛岸花园三期的销售状况非 常不错，当然这些成绩的取得是离不开苏嘉集团的支持，所以苏嘉房地产要比一般的房地产 企业多一个融资渠道，那就是来自集团公司的资金支持。但是苏嘉房产今后肯定要发展壮大， 房地产又是资金密集型行业，对资金需求量大，今后不可能也没必要完全依赖集团的资金支 持。为了能够提升企业的竞争力和抗风险能力，我们有必要对房地产融资途径的问题进行研 究。今天我主要谈谈信托、委托贷款和土地典当，其中重点和大家谈谈信托，因为三者中它 的融资规模最大。由于本人研究的时间不长，准备的时间仓促，难免发生一些错误，希望大 家在我讲完后能多提宝贵意见。 信 托 国际上通行金融四大支柱产业包括银行、证券、保险和信托，我们国家以往是银行和证 券相对大家熟悉一些，近两年保险大家也初步认识了，尤其是在人寿保险行业这一块，可能 在座的很多人包括你们的家人都购买了这样的产品，信托应该说是最近两年大家才刚刚认识 和了解，我国信托业虽然在改革开放初期就成立了，从国外引进这样一个信托制度，但是我 们国家相应法律法规一直没有建立和健全，一直到前年我们国家才颁布了信托法，央行公布 了信托公司管理办法和信托资金的管理办法，信托才有了自己的法律法规，才能够按照国家 的法律法规来办理一些信托业务，所以信托业务的发展应该说刚刚两年的时间，时间很短， 可能有一些人对于信托并不是十分了解，在这里我想先介绍一下信托。 一、信托基本知识 1．信托的起源 信托植根于私有财产制度的土壤，信托的起源于古希腊或古罗马的遗嘱之执行。遗产的 继承与管理，其关系之密切，是公认无疑的。当人类的劳动力还不能产生超出维持其本身生 命的物质财富，新增加的物质财富还归希腊氏族或罗马氏族公有的时候，并无遗产的继承与 财产的保存问题的发生。只有当财富的迅速增加并变为个别家庭私有时，财产的保存与继承 才发展起来，才有存立遗嘱以分配和处理财产的需要。所以，遗嘱托孤实为“信托之起源” （朱斯煌：《信托总论》第 3 页）。私有财产要做到代代相传，遗嘱是最适用的手段。而这 种手段就已内涵信托的萌芽。 2 ．现代信托及其含义 随着人们生活水平的提高和个人财产的不断积累，人们在日常消费之余开始追求财产的 保值增值，考虑养老和子女抚养等问题。但并不是每一个人都有能力和专业知识去管理自己 的财产，即使有也不见得有足够的时间和精力，这就需要托付一个值得信赖的个人或专门机 构为他们提