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物业管理方案制定讲义 第一节早期介入与前期物业管理 学习目标 1、了解居住区规划基本知识。 2、熟悉房地产开发基本程序。 3、掌握前期物业管理知识。 4、能够参与物业管理的早期介入，对物业 的规划设计方案、施工质量等提出合理建 议。 一、物业管理早期介入的准备 （一）了解物业管理对物业的基本要求（掌握） 1＞物业的规划设计要科学合理、适用美观，并要方便维修 和养护。 2、 建筑施工质量和建筑材料质量要好，以减少使用成本。 1!3、 配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务。 1! 4、 环境安全*方便、优美、舒适。 5、 能为物业管理提供必要的设施。 情景题：金海物业管理公司为了掌握第一手资料，为日后的 管理提供依据，早期介入某房地产的前期开发建设工作，如 果公司派你具体负责此项工作，你知道物业管理对物业的基 本要求吗？ （二）组织技术力量（理解） 注意人员的组成 （三） 收集相关资料 做到知己知彼 （四） 确定工作方法 （理解） （理解） 包括：阅读文本和图纸、跟踪现场、沟通联系、提供咨询报 告等 7五）准备设备器材和资金（理解） 早期介入的费用一般由开发商承担 思考题：物业公司参与物业管理的早期介入时要做 好哪些准备工作？ 二、物业管理早期介入的实施 （一） 立项决策阶段的实施（理解） 意见和建议包括哪些内容 （二） 规划设计阶段的实施（理解） 1、 考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善。 2、 考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要。 3、 考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。 情景题：作为物业管理师，你受命参与新星家园规划设计 阶段的工作，你的任务主要是全面细致地反映日后物业管 器咖种曙溝器麟器撕的形 施工安装阶段的实施(理解) 在本阶段物业公司要做好以下三方面的工作: 1、 监督工程质量 2、 掌握物业的全部情况 3、 督促物业管理所需设施的落实 监督工程质量，漏水、渗水问题，水电管线的布置。 监督建设过程，是否按图纸施工，建筑材料的规格质量。 监督物业附属设施设备的配套建设过程。监督特殊附属设施设备的建设过程。 监督工程质量，漏水、渗水问题，水电管线的布置。 监督建设过程，是否按图纸施工，建筑材料的规格质量。 监督物业附属设施设备的配套建设过程。 监督特殊附属设施设备的建设过程。 1) 2) 3) 4) （四）接管准备阶段的实施（掌握） 1、 组织验收小组 2、 明确验收标准（ZBP30001-90） 3、 确定验收方案 4、 拟订日后物业管理方案和制度 5、 准备验收资料 6、 参与竣工验收 思考题：物业管理早期介入的内容包括哪些? 相关知识 早期介入：是指新建物业竣工（新建物业 接管验收）之前，建设单位根据项目开发 建设的需要所引入的物业管理的咨询活动 O ?对开发建设单位而言属于非强制性要求 早期介入的费用由开发商支付 相关知识 一、早期介入的意义（理解） （-）完善物业规划设计方案 （二） 提高物业建设工程质量 （三） 为日后的物业管理工作打好基础 （四） 有利于物业的销售 相关知识 二、居住区规划基本知识（了解） 建设部2002年版《城市居住区规划设计规范》o 居住区的规划设计总体上应遵循下列基本原则 P5 结合P21-P25进行学习 案例题： 物管公司有权改变小区内的公共设施吗？ 上海某一住宅小区的绿地上有两棵桂花树，每年九、十月份， II处打听绿地上那两棵大桂花树怎么不见了。经调查得知：桂花树已被物业 管理单位私下迁移了。此举引发了众怒，小区的居民纷纷指责物业管理单 位破坏公共设施，毁坏绿化，违反了《物业管理条例》。面对居民的指 责，物业管理单位以重新设计小区园林、调整绿化结构为由，拒不迁回桂 树。于是各种猜测频起：是否该物业管理单位出售桂树赢利？是否该单位 某些人迁树以改善“私家园林片 II 住户们坚决要求物业管理单位恢复原状，否则将向有关行政管理机关 投诉或向人民法院起诉，有的住户已表示，将以拒交物业管理费与之抗衞 分析: 物业管理机构应遵守城市规划法，并根据《物 业管理条例》和《城市居住区规划设计规范》的规 定，对管理区域内的公共设施妥善管理，保持其完 好。如要对其有所改变，应征求小区业主的同意, 不能自行其是。即应提请业主大会讨论决定同意后 ,由业主委员会依法办理有关手续，报城市人民政 府城市规划行政主管部门和同级政府批准后，由物 业管理机构实施。 、房地产开发基本程序（熟悉） （一）投资决策阶段（了解） 工作内容 （二）前期工作阶段（理解） 工作内容，特别注意"五证”的获取 ,需要拆迁的还要获取“拆迁许可证” （三）施工建设阶段（掌握）k 工程。 （三）施工建设阶段（掌握） k 工程。 3、聘请具有相应资质的专业监理公司实施施工过程中的 工程质量监督。 4、 建设工程屋包方进行