种羊场阳光小区及东苑小区物业管理服务专项方案.docVIP

目? ? 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一章 企业介绍及整体管理方案 1 一、企业介绍 1 二、项目调研 1 三、管理目标：构建“文明小区” 2 四、种羊场小区及东苑小区管理方法 3 第二章 管理机构设置和规章制度 5 一、机构设置、部门职责等 5 二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 7 三、物业用房经营及折旧方案 8 第三章?? 管理人员配置和管理 11 一、人员配置及培训计划和内容 11 二、人员录用、考评标准及奖惩淘汰机制 12 三、人员上岗仪表、行为、态度标准 13 第四章 企业创优计划和具体实施方案 15 一、房屋设施、设备管理，维修管理方案 15 二、公共设施管理具体实施方案 15 三、环境卫生具体实施方案 16 四、绿化养护管理具体实施方案 16 五、公共秩序维护、治安配合具体实施方案 18 六、各类管理档案建立和管理 19 第五章 小区建设 20 一、文明小区创建工作、配合小区活动安排 20 二、支持、配合业主委员会及小区居委会工作 21 第六章 早期管理方法 22 一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案 22 二、无偿便民服务方法，有偿服务项目及收费标准 22 三、入住条约、入住手续及相关工作等程序和制度 23 四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作 24 五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理方法 24 六、车辆进出、流感人口、噪音控制等管理方法 25 第七章 物业维修养护计划和方法 26 一、共用部位和共用设施维修养护计划及方法 26 二、住户报修、维修回访制度。 27 第八章 创新方法 28 监控系统安装管理、维护 28 第九章 企业经济效益 29 一、建立收支公开、监督制度 29 二、以业养业发展计划 29 第一章 企业介绍及管理服务策划 一、企业介绍 威宁卫城物业管理有限责任企业成立于20XX年11月，在草海镇开发区，是一家俱备三级资质物业服务企业，本着“为业主服务，创清洁家园，建友好文化小区”服务理念为业主提供物业服务。企业现有管理人员及职员20余人，其中总经理1人，副总经理2人，含有中级职业资格证证书（如中级工程师、中级会计师、中级软件分析师、园艺师、管理师等）技术工程人员7人，含有初级职业资格证人员4人，保安队长1人，保安队员若干；从学历上看，含有硕士以上学历2人，本科学历10余人，大专学历4人，其它皆为高中或中专学历。企业半数以上管理管理人员及职员有从事过物业管理相关工作经历，所以含有丰富物业管理经验。 二、项目调研 据了解，此次待管理物业项目是威宁县廉租房小区，关键有种羊场阳光小区和东苑小区两处。我们知道，廉 租房是指政府以 租金补助或实物配租方法，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难家庭提供社会保障性质住房，属福利保障性住房，居住群体三教九流过于复杂，管理难度大，投资回报率低，尤其是前期投入较大。为使以后管理服务工作愈加贴近种羊场阳光小区和东苑小区实际情况，我们数次赴现场调研，了解基础情况以下： ●已建成种羊场廉租住房阳光小区，毗邻草海驾校，前靠城市道路，交通便利。总面积44100㎡，有8栋楼，共822套（均为住宅），分三道大门（岗）【见图1-1】。东苑小区在草海镇塔山村凤山寺下，环城路旁，现在正待完工，小区外即是小屯公交车站，交通也极为便利，总面积约67240㎡，住宅区及门面区共约40个单元，总有1236套；现在还未修建围墙，待围墙修好后，拟分三道大门（岗）【见图1-2】。 图1-1 种羊场阳光小区 图1-2 东苑小区 ●小区为多层建筑，容积率适中，主推户型为面积适中小户型，业主数量相对复杂，多是城市低收入群体，文化水平、思想认识水平等全部无法和商品房小区比。由此引发小区装修、停车、治安、消防、环境等管理问题多而复杂。 ●种羊场阳光小区及东苑小区业主基础属于城镇低收入阶层，物业管理企业所提供服务产品也应是“质优价廉”，而且不能违反业主客观需求提供过剩服务产品。其特殊人员结构必将为小区带来多元居住理念，所以要求物业服务实现管理方法和管理手段现代化及多元化，打造友好健康文明示范小区。 三、管理目标：构建“文明小区” 我们提出构建“文明小区”人居理想模式，强调由物化管理上升到文明管理，实现传统家居理念和现代生活方法高度共融“文明小区”管理目标。文明管理包含两个层面，一是经过多个交流形式促进物业管理人和小区组员和小区组员之间正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”传统小区概念得以理性回