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2012 年 8 月温州市区商品住宅市场数据成交分析    一、市区商品房市场  商品房市场综述  市场特征：库存量短期内还将维持高位、“以价换量”趋势 仍将持续、“金九银十”房价难现大涨局面  近两个月，温州全市商品房交易量一直都保持在千套以上的 销售业绩。一些存量房主动降价，通过合理的价格带动需求释放。而 一些新开楼盘更是以“高性价比”入市，吸引了大批置业者，有甚者 出现“日光盘”。  8 月份，温州市区商品房成交量成交价格和较上月都略有下 降。之所以出现“量价齐降”的局面，主要与阶段性新盘备案的情况 有关(一般新上市楼盘，集中网签的时间是在开盘之后的半个月以后)。 像 7 月份，不但当月新增供应的新盘网签率较高，而 5 月底上市的“置 信原墅”项目也主要集中的 7 月份网签，所以网签的价格以及备案量 都较 8 月份有所增加。  同时，8 月 25 日上市的中梁•滨江首府项目，至8 月底 6 天 时间网签了 372 套住宅，备案率超过 8 成，这样的备案速度以往很少 出现。其 372 套住宅的成交均价达到 22136 元/平方米，这样的价格， 也比较符合客户对于该项目的心理预期，这也是为什么该项目在销售 当天能清盘的主要原因。    一面是 8 月成交量价双回落的事实，一面是房企压力骤减， 从容布局推盘的新动向——已经拉开大幕的“金九银十”成色仍难预 料。以价换量仍将是“金九银十”的主要策略。在遏制投资投机行为 的背景下，刚需购买力逐渐释放完毕，同时，大量新盘扎堆上市，销 售将进入白热化的局面，房价持续上升不再具备可能性。所以，在中 央三令五申房地产调控不动摇的背景下，即便 9、10 月间市场出现进 一步回暖，也很难再现大涨的局面。    本月(8 月 1 日‐8 月 31 日)温州市区商品房共销售了 554 套， 其中：住宅销售了 533 套，环比下降了 1.11%；就区域来看：鹿城区 销售了 455 套，约占 85.37% ；龙湾区销售 57 套，约占 10.69%；瓯海 区销售了 16 套，约占 3.0%；温州经济技术开发区销售 5 套，约占 0.94% 。 具体如下：    2012 年 8 月温州市区商品住房市场交易情况    1.温州市区商品房市场解析    1.1  商品住房供求关系    1.1.1 温州市区供求关系分析      据统计，2012 年 8 月温州市区有 3 个商品住房体量供应。 本月住宅销售面积为 8.0 万平方米。其销售量主要来自中梁•滨江首 府共销售 372 套。    1.1.2 各区域供求比较分析    2012 年 8 月温州市区有 3 个商品房新增供应，仅供应 156 套商业用房和 619 套商品住房；销售量方面，本月区域销售量较上月 有所增加。预计随着市区个别楼盘推广力度的加大，接下来区域供应 量和销售量都会出现放大。      1.2 商品房供应分析    1.2.1 温州市区新增供应走势分析      据温州房管网统计，2012 年 8 月温州市区有 3 个商品房楼盘供 应。预计未来三个月，温州市区 6‐7 个项目要上市销售，预计上市总 量将达到 50 万方左右