2011年寿光美林御园项目营销方案.pdf

报告关键词：  扬长避短，剑走偏锋；  核心竞争力；  小而精；  城市规划与城市区域职能；  商务居住；  25小时？！  慢生活？  品牌。  营销互动；  承前启后；  高端项目形象塑造。  高效执行。 …… 本案要解决的6个问题： 问题一：理性分析寿光房地产市场 【宏观大政+寿光市场+项目自身+市场发展预测】 问题二：项目SWOT分析及结论 问题三：项目定位及营销策略拟定 问题四：项目营销策划阐述 问题五：项目销售策略阐述 问题六：项目最终要实现什么？ 本案营销思维导图： 宏观分析 宏观分析 基地价值分析 市场分析 基地价值分析 市场分析 项目定位 项目定位 整体营销思路 整体营销思路 项目包装策划及执行 项目销售策划及执行 项目包装策划及执行 项目销售策划及执行 市场分析篇 知己知彼， 方可百战不殆！ 市场分析篇： 焦点问题： 一.调控分析：国家宏观调控，调控了什么？ 二.这些调控对寿光房地产市场有何影响？ 三.寿光当地房地产现状及发展预测 四.项目所在地区域板块分析 国家宏观调控，调控了什么？ 上调存款准备金率： 2011年1月20日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.此次上调之后，大型金融机构 存款准备金率已达到19%，再创历史新高，而部分被实行差别存款准备金率的金融机构则要执行20%的标 准。中小金融机构的存款准备金率上调后，也将高达15.5%。 同日，新国八条出台：其中重要的5个方面是： 1.个人购房不满5年，营业税按销售价全额征收； 向 动 策 政 2 .二套房贷首付提至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍； 3 .省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购； 4 .各地今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量 5 .各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于2011年一季度向社会公布。 在上述方针大政下，各地市相继出台了相关措施，如： 元月28 日上海重庆房产税试点开征 元月30 日山东青岛实施限购令；3月7 日，山东济南实施限购令。 2月8 日（正月初六）央行再次加息 在未来5年，全国将有3600万套保障房供应市场， 而潍坊全市在2011年将增添25426套保障房（摘自《齐鲁晚报*今日潍坊》3月7 日四）…… 市场分析篇： 打击投机性囤房购房，加大保障房供应量， 进而有效抑制房价，以解决民生问题。 ——这是国家宏观调控的主要目的。 可以预测，未来2—3年寿光市场将会出现如下变化： 地方政府行政干预力度进一步增强！ 使得部分投资性客群退出房市，也会使