（一）中关村土地一级开发的现状.doc

中关村科技园区土地一级开发利用模式研究 PAGE PAGE 18 目 录 TOC \o 1-3 \h \z （一）中关村土地一级开发的现状 3 （二）中关村土地一级开发目前存在的问题 4 1、短期土地利用目标与高新技术产业发展目标之间的矛盾 5 2、土地一级开发企业利益目标与土地一级开发管理部门的利益目标的不一致，给双方合作下的土地一级开发带来了一定的风险。 5 3、中关村科技园区土地一级开发过程中的相关主体关系界定不清楚影响开发效率 5 4、融资渠道单一，加大了土地一级开发风险 6 5、现有的开发管理机制不健全 7 6、园区内土地供应的有计划与区外土地（全北京市）的可自由批租之间的冲突，对园区内的土地供应造成极大的冲击，延缓了园区的发展，降低了企业入园的动力。 8 7、园区内土地来源分散，拆迁补偿复杂程度高，给中关村科技园区的土地一级开发增加了难度 8 二、各国土地开发模式概述 8 （一）美　国 9 （二）日　本 9 （三）英　国 10 1、英国的土地用途管制 10 2、英国的土地规划 10 （四）瑞　典 11 （五）韩 国 11 （六）小 结 12 1、以土地用途管制为核心的管理 12 2、重视规划与土地利用规划的作用 12 3、积极推行土地收购储备制度 12 4、多渠道筹集开发资金 13 三、适宜中关村科技园区土地一级开发的模式建议 13 （一）中关村科技园区土地一级开发的目标 13 1、进行总量控制、价格控制，调节土地市场。 13 2、进行土地市场的有序建设、完善规范管理。 13 3、保障土地收益合理分配、实现国有土地资产的保值增殖。 13 4、促进地区经济和高新技术产业的持续、稳定、快速发展。 13 （二）土地一级开发的目标与高新技术产业发展目标的一致性 13 （三）中关村科技园区土地开发收购储备机制 14 （四）土地一级开发主体之间关系的确定 16 （五）适宜中关村科技园区土地一级开发的程序 17 （六）适合于中关村科技园区土地一级开发的资金筹集与运用 17 1、建立中关村科技园区土地开发基金。 17 2、实施滚动开发，保证园区开发资金的内部平衡。 18 3、承包商可以带资承包。 18 4、对于规划已审定的以赢利为目的地皮（商业用地，居住用地），为减少操作层次和开发环节，增加土地收益，可以一二级开发同时招标确定开发商。 18 中关村科技园区土地一级开发利用模式研究 （一）中关村土地一级开发的现状 中关村是中国唯一、世界少有的科技智力密集区。中关村地区拥有以北大、清华、人大为代表的各类高等院校近70所，拥有以中科院为代表的各种科研机构上百家，这里丰厚的科技教育、智力资源在我国位居首位，在世界也极为罕见。1999年6月，国务院批复北京市人民政府和国家科技部《关于实施科教兴国战略加快建设中关村科技园区的请示》，新批复的中关村科技园区的范围包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园、亦庄科技园以及市人民政府根据国务院划定的其他区域。 中关村土地一级开发已经起步。为了规范中关村科技园区土地一级开发活动，控制土地开发成本，贯彻高新技术产业的发展战略目标，市人民代表大会常务委员会听取市政府和中关村科技园区管委会及有关部门的意见，制定了《中关村科技园条例》、《中关村科技园区土地一级开发实施办法（草案）》等法规和政策。 依据有关法规和政策、以及有关理论和实际情况，我们认为中关村土地一级开发包含有以下几方面的内容： （1）、中关村科技园区土地一级开发的含义：所谓的土地一级开发是指：市政府对中关村科技园区范围内的国有土地（包括集体土地），统一进行拆迁安置，统一进行市政基础设施建设的活动。 （2）、中关村科技园区土地一级开发范围的界定：根据《中关村科技园区土地一级开发实施办法》的有关规定，凡在中关村科技园区内按照中关村科技园区总体规划要求需要进行一级开发的成片土地，或市政府确定的其他应进行一级开发的土地均应实施土地一级开发。但在原来用地范围内进行的建设，经过批准，不影响统一开发、规划的除外。 （3）、中关村现行的土地一级开发运作模式：如下页图所示： 中关村科技园区管理委员会 中关村科技园区管理委员会 一级地块开发方 案 中关村协调小组 会 选择一级开发企 业 实施土地一级开 发 市计委、规划委、建委、国土房屋管理局、财政局组织评标或指定一级开发企业 市计委、 市规划委 政府部门公开招标，或协议出让实施二级开发 提 方 案