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{营销策划}青岛东苑绿世 界房地产营销策划 青岛东苑绿世界——房地产营销策划 第一章、项目概况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约 2.5 公里。地处兰 州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离青岛市45 公里，占地 1313 平方公里，管辖 13 镇、4 乡，常住人口74.5 万人。 胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资 源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来 的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 规划用地总面积 125674M2 总建筑面积 114277M2 多层住宅建筑面积 55313M2 小高层住宅建筑面积 10750M2 联体别墅建筑面积 25968M2 居住总户数 754 户 绿化率 35.8％ 容积率 0.98 第二节：项目SWOT 分析 一、优势 S 1 、自然环境 本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥 有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境 良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2 、交通环境 本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有 5 路、17 路途经此地通往市中心及乡镇， 加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势 W 1 、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此， 本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围， 市民对本地块缺乏“认同感”。 2 、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销 售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观 望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3 、开发商品牌 开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知 名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4 、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的 不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点 O 1 、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺 激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。 2 、地理区位优势 目前胶州市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此， 此时介入胶州市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究 “供给需求”，便可 以抢占“先机”。 3 、客户资源充足 年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中高 档物业的供求积累了大量的客户资源。 4 、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度 世界著名企业纷纷落户胶州市，包括世界著名跨国公司 ABB 、美国DOLE 德国 DEGUSSA 韩 国HYUNDAI 海尔集团等。无疑在胶州市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点， 为本项目开发提供了又一利好因素。 5 、工业开发区汇聚了人气 胶州市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上 升，而本项目开发周期估计完全可以 “借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基 础。 四、风险T