同策-上海浦东铜山街项目项目定位及物业发展建议报告.pdf

浦东铜山街项目项目定位及物业发展 投标书 项 目 定 位 篇 1 一、项目概括 本项目位于上海浦东新区范围内，东至民生路，南至浦东大道，西至中欧项目地块， 北至铜山街。 基本经济参数： 土地性质 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 综合容积率 住宅、综合 72550 184000 2.5 各类产品经济参数： 土地性质 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 容积率 建筑密度 建筑高度控制 住宅 22660 56650 2.5 25 ％ 100 4960 19840 4.0 60 ％ 50 商办 6860 27440 4.0 60 ％ 120 综合 24100 72300 3.0 60 ％ 100 2 二、SWOT分析 ——优势（Strength）  区位优势：本项目地块位于浦东大道北侧，靠近黄浦江，具有地段稀缺性，将成为浦 东地区不可多得的“江景房”；  交通优势：本项目地块紧邻的浦东大道为浦东地区的交通主干道路，且有多条公交线 路在此停靠，为本项目小业主出行提供极大的便利；  市政规划优势：铜山街为浦东地区旧城改造的重点区域，将融合住宅、办公、商业以 及酒店式公寓等多种产品，将成为浦东地区新的大型综合地区；  项目规划优势：本项目总建约为 18.4 万平方米，且产品类型较为丰富，有利于成为领 导区域市场的楼盘。 ——劣势（Weakness）  噪音污染：本项目紧邻浦东大道，该道路车辆众多，噪音污染极为严重，对本项目住 宅产品将产生较大影响；  周边环境劣势： 目前项目周边多为老式公房，且有一农贸市场，对本项目周边环境影 响较大；  地块自身劣势：本项目地块形状不规则，不利于整体规划； ——机会（Opportunity ）  土地稀缺性：随着上海城市化进程的不断加快，中心城区的住宅项目逐渐减少，特别 是成规模开发的、拥有江景的综合社区将更为稀缺，因此，本项目具有较好的机会。  上海经济发发展的客观需求增长：浦东新区的进一步开发开放、世博经济的带动，是 市场对高档住宅、办公写字楼、酒店服务公寓及商业的需求稳步上升。 ——威胁（Threat ）  宏观市场： 目前上海宏观市场正处于调整期，成交量萎缩，价格下滑明显，未来走势 不容乐观；  未来竞争激烈：区域内空地较多，在未来几年仍然有较大供应，区域内竞争较为激烈 3 三、项目总体价值认识 1、市场定位 结合本案的立地条件，我司认为，我们有机会成为： 具有城市活力的 集生活、休闲、购物、商务于一身的 高档景观综合社区 如此定位的优势体现如下：  有利于在市场状况不甚乐观的情况下，保持本案的整体竞争力，增强本案的抗风 险能力；  有利于各种物业的联动效应，充分实现物业价值，增加利润空间；  有利于本案的整体营销企划包装，使得本案的市场形象独树一帜。