康养山庄营销方案（2020年10月整理）.pdfVIP

“***@避暑山庄”营销建议 一、 项目分析 1、优势 ⚫ 现房优势，已有近50 栋属于现房，与施工中项目相比这是很大优 势。并且可先对前面这50 栋运作，根据运作情况再确定后期是否 继续开发战略。从而极大降低风险。 ⚫ 街区规划和外立面设计具有地方特色，成片的规划与周边老百姓 自建房相比有很好美观性。 ⚫ 户型面积配比设计也较合理，50-70 来平方米，可适合家庭游或 组团游。 ⚫ 项目位置也不错，景区分路口处。 ⚫ 气候好，适合避暑，并有公园景区做支撑，自带流量。 强化优势： 1) 街道增添绿植，打造花园街区。与周边老百姓出租房拉开距离。 2) 将景区入口迁移到分路口处（项目附近），设置停车场，聚集人气。 3) 将物业与景区配合，买房送景区门票等促销活动。 2、劣势 ⚫ 洪关位置较偏，离城远、交通不便。 ⚫ 周边配套不完善、不适合居住。 ⚫ 70 多平方米，户型面积大，就我们所了解市场来看，现在重庆上 来客户对避暑物业需求主要集中在30-50 平方米，一房一厅为主。 1 劣势规避： 1) 客户差异定位，分时度假，避暑胜地。 2) 项目定位差异，将客户延伸。 3) 增加配套设施，如超市、餐厅、舞厅（广场舞）等 4) 将服务半径延伸，落地服务。即在高铁站、机场设置接待点，客户落地 即统一公车接待，导游专业服务。可与旅游公司挂钩。 5) 部分户型可否做调整，将面积化小，如不能调整。后期为施工部分在面 积上要仔细斟酌。 3、机会 ⚫ 周边**水库度假项目修建进一步佐证该区域气候优势，避免单一 项目等孤军作战。 ⚫ 交通日趋完善，特别是到金沙高速路到修建势必缩短该区域与外 界交通时间。 ⚫ 山顶公园各项设施设备的逐渐完善及游客的持续流入，必定会带 来超高的人气。 抓住机会： 1) 该区域最大的就是气候，一定抓住着气候优势。如果可能可对公园承包 或联营模式。做的就是未来20 年或30 年生意。 4 、威胁 ⚫ 附近老百姓的自建房将对该项目目标价格具有很大威胁，毕竟自 建房价格优势太大。 弱化威胁： 2 2) 既然价格上差距无法回避，那就从品质和服务上提供，提升价值，弱化 价格。 二、 项目定位建议 盛夏好去处：康养、医养、避暑山庄 三、 项目名称建议 ***@避暑山庄 案名释义： ⚫ ** ：地名，具有很强的标示性，简单直接。 ⚫ 避暑山庄：直奔主题，简单明了，易记易理解。 四、 客户群体分析 客户群体一：本地客户 本地客户主要包括仁怀、金沙、遵义等客户 客户群体二：外地客户 外地客户更多指重庆客户 该客户群体虽分两类客户，但是购买动机基本一致，都是为了避暑而来。购 买该物业和传统物业动机不一样，该类物业更多使用功能，客户只为了使用，所 以更多顾虑的是以后不用后怎样变现，因此，这是我们在销售模式设置中首要考 虑的。 五、 销售模式建议 ⚫ 回购模式：解决客户担忧今后不需要后的变现能力，促使客户放心投资。 具体：5 年后120%回购，10 年后150%回购，20 年后200%回购。 甲方获利： 3 1) 解决客户后顾之忧，快速回笼资金，实现销售。 2) 掌握资金即掌握一切，获得资金的时间价值，可用于其他项目开发。 3) 年化低，资金成本低。5