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{营销策略}海南旅游房地 产营销策略分析 姓名：周蜜 时间：2010 年 6 月 10 日 摘要近几年来,随着我国房地产业和业持续升温,旅游房地产逐渐成为新的投资 热点。由于国际旅游岛的建设，海南旅游房地产也随着这一理论应用于县域房地 产发展。以东山岛作为研究对象,分析了东山岛旅游房地产发展的机遇与制约因 素,在此基础上提出了东山岛旅游房地产的营销思路与对策。 关键字旅游房地产营销策略 目前,我国对旅游房地产的概念没有确切的定义,比较多用的定义是:旅游房地产是指以旅游 度假为目的的房地产开发、销售及经营的模式,全部或部分实现了旅游的功能。还有些人注 重旅游房地产的环境依托,认为旅游房地产周边必须有丰富的旅游资源。但无论是哪种表述, 在对旅游房地产的核心涵义的认识上还是基本一致的,主要概括为以下三个特征: 一是特殊的地理位置和环境要求——必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近。 二是特殊的功能,满足人们度假旅游的特殊需要。 三是特殊的开发和营销模式。 因而，在建设海南国际旅游岛这一有利的形势下，只有建立有效地营销策略，才能获得更大 的利润，获得更大的知名度。 1 旅游房地产背景 1.1 国外旅游房地产的发展状况 上世纪初，在旅游业和经济发达的国家和地区，二者相互渗透，互动发展，极大的促进 了当地旅游度假业和房地产业的发展。上个世纪的地中海沿岸开发的大量海滨别墅，吸引欧 美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，使地中海沿岸成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。这种 风景区里的休假公寓是旅游房地产产品的重要形式。旅游房地产获得迅速发展和国际分时度 假业务的开展是分不开的。60 年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式 招揽客户，这种销售模式的创新极大的促进了旅游房地产的发展。70 年代中期，由于美国经 济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压和空置。为充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权 酒店这一概念，把大量的积压房产改造成度假物业，取得了巨大成功，创下了旅游救活房地 产的佳话。到 1987 年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰， 法规也相应健全;配套的服务、管理和交换等方面也迅速成熟。 1.2 国外旅游房地产的发展状况 在我国，90 年代初，改革开放比较早的省市由于盲目开发，房地产项目的建设供大于求，出 现了大量的空置房。其中集中在旅游城市的部分房地产项目经过改造成产权酒店、老公寓等 形式盘活了部分资产，这种现象引起了房地产业界和旅游刘艳红旅游房地产业形成的分孽理 论分析 旅游业的发展离不开 “吃、住、行、游、购、娱”，因此，可以认为旅游业与房地产业有 着天然的联系，作为旅游业组成部分的旅游酒店、度假村本身就是特殊的房地产项目。1992 年，我国批准了 12 个国家级的旅游度假区，每一个高质量的国际度假区在划分功能区时， 无一例外都布局了较大面积的度假别墅区，并把其作为度假区重要的配套设施来建设，由此， 旅游度假区的开发和建设使旅游业和房地产业的关系更加的密切。 旅游房地产的形成大致有两种途径，一种是依托旅游资源和旅游项目的开发而建设的旅游房 地产项目，另一种是通过改造的方式形成的。应该说，旅游和房地产越来越紧密的结合既是 房地产业在新形势下主动适应市场、开拓市场空间的结果，也是我国旅游业发展到一定程度 的标志。旅游房地产的发展对于充分利用旅游资源、调整旅游产品结构，拉动旅游消费热潮 有着重要意义，对于促进地方经济发展，提高城市品位和竞争力也有着重要作用。 2 海南旅游房地产发展现状 2.1 海南房地产发展回顾 海南的旅游房地产发展最初是在上世纪八十年代末海南最初建省时期。当时，海南曾经 引发了十万人才涌海南的壮观景象，同时也引发了海南的第一轮海南房地产开发狂潮，建立 了许多了住宅区，以及花园小区，广场之类的大众休闲娱乐住房设施。但是最终由于，经济 泡沫的影响，海南房地产的发展草草收场。到了 90 年代末期，随着海南旅游的发展，海南 房地产又迎来了新一轮的热潮，旅游房地产这一新兴的房地产行业如雨后春笋般的发展起来， 如当时建立的万绿园，以及开发的大大小小的景区等等，从此海南房地产进入了一个鼎盛时 代。 2.2 海南旅游房地产现状 随着国际旅游岛的建设，海南的旅游房地产又进入了新一轮的高潮，极大的推动了旅游房地 产乃至整个房地产业的发展。 海南省政府制定的《海南国际旅游岛建设行动计划》已经出台。可以说，建设国际旅游岛已 经有了一个