股权转让土地成本列支.pdfVIP

股权转让取得的溢价土地成本列支问题 （企业所得税和土地增值税） 因被投资的公司并未取得无形资产转让发票，则其将来商品 房完工销售后，其企业所得税和土地增值税的扣除项目金额如何 确定？ （1）企业所得税。《国家税务总局关于股权投资业务若干所 得税问题的通知》( 国税发〔2000 〕118 号文件)第三条规定：被 投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确 定有关资产的成本。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企 业所得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）也有同样的规定： 接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易 额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。即如果 投资企业已经按照上述规定确认应纳税所得额，资产的隐含价值 在税收上已经得到实现，被投资企业可以凭评估报告，当然有的 地方税务机关还要求开发企业提供投资企业主管税务机关出具 的投资企业已调增应纳税所得额证明，作为税前扣除的依据。 （2 ）土地增值税。这个问题在土地增值税上则比较复杂，目 前的税收政策也并不明确。其主要形成原因是因依原土地增值税 规定，以土地使用权作为出资，对出资方言，在出资环节一律不 征土地增值税。这样就带来一个滋生问题，对被投资方企业言， 将来对此作为出资物的宗地进行开发后销售开发产品，计算土地 1 增值税时，取得土地使用权的金额如何确认？因这不但涉及扣除 项目金额本身，对房地产开发企业言，还涉及其加计20%扣除的 税收附属利益。在税收征管中形成三种意见，一是和企业所得税 一样，依其评估价值即被投资企业的入账价值作为扣除项目金 额，因出资环节并未计征过土地增值税，故这个意见只能是企业 方的愿望，并不能获得税务机关的认同，二是依投资方企业的账 面原值即其取得土地使用权支付的价款来作扣除项目金额，这个 意见本身是最务实合理的，但却会带来征管上的不便，三是依零 来计算，且有的省市对此发文专门予以明确，如山东省地方税务 局在《关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额 问题的通知》（鲁地税函[2004]30 号）中就明确规定：纳税人利 用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土 地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房 地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地使用权 时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项 目金额予以扣除。即依零来计算，不允许作任何金额的扣除。 但在上引《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题 的通知》（财税[2006]21 号）出台后，对特定情形下的土地出资 要依视同销售来征收土地增值税，这样一来，如上引的鲁地税函 [2004]30 号文等就应自然失效，至少是针对出资环节应征土地增 值税的部分应是失效，因其原作为“立法”依据的上位法已然改 变，另外也与“税不重征”的税收基本原则相冲突了，故应是全 2 部/部分失效，——但在出资环节已经征收土地增值税情况下， 接受投资方将来土地增值税清算时土地使用权的扣除成本及凭 证如何要求，却并无税收政策规定。现在各省市对此多有反映， 预计国家税务总局近期会出台相关文件，予以明确。 在当前的征管实务中，多数地方税务机关的要求是：受投资 方企业的土地使用权成本可以计入扣除项目金额，并可作加计 20%扣除的基数，但须纳税人提供支持性证明材料：出资协议、 该宗地的评估报告、验资报告、出资方以该幅地出资环节已经接 受土地增值税税务管理的证明等。 3