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案例分享 案例：代理人无权代理 2010年11月张先生来我公司登记房源称其朋友在开元小区有一套房产准备出售，因为朋友在外地不方便委托他卖房。在我公司的居间下张先生代表房东与客户王女士签订了买卖合同并约定售价为59万，但未提供房东的授权委托手续。后期我方联系张先生让其通知其朋友来办理郑州办理过户手续，张先生称其朋友不想卖这套房子了，经过多次沟通无果张先生说不想管这件事了，把房东电话给我们让我们自己联系，我方与房东联系多次房东均以各种理由拒绝配合过户。在多次协商无果的情况下买方把房东与我公司诉至法院。 案例分享 案例评析 　我国《合同法》及《民法通则》明确规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。同时规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 本案中，张先生未经房屋产权人授权，自行从事的代理行为，属于没有代理权的民事行为，其法律后果应由张先生自行承担。而中介公司对讼争房屋的真实情况不了解，给买方造成了重大损失，也应承担相应责任。 案例分享 通过上述案例，经纪人在促成二手房买卖合同时，应该注意下列问题：房主委托代理人办理房屋买卖和出租的，经纪人一定要让代理人提供由经过公证的授权委托书原件，房主的身份证复印件、房屋产权证明复印件、房主的联系方式、代理人身份证复印件及联系方式等，且经纪人应该留存上述文件。 案例分享 业主“一房二卖” ，中介公司是否承担责任？ X年1月份，来上海工作不久的赵女士通过中介公司找到了一套中意的房源，并与出卖人周先生签订了房屋买卖合同。为表示卖房诚意，周先生将自己的房产证原件交给了中介公司保管。合同签订后，赵女士支付了房屋首付款并办妥了银行按揭贷款，可此时周先生却以种种理由，一再拖延办理房屋过户的手续。想到周先生的房产证还押在中介公司，赵女士倒也不太担心：“最多晚几天办手续，问题不大。” 案例分享 一晃两个月过去，赵女士有点坐不住了。打电话和周先生约办理过户手续的时间，周先生却总是含含糊糊的，后来索性关了手机不接电话。无奈之下，赵女士向一位当律师的朋友咨询。朋友连忙带她赶到房地产行政管理部门，对这套房屋作了产权调查。这下，赵女士傻眼了：这套房屋居然已在半个月前换了“主人”，周某已经不是这套房屋的产权人。 赵女士认为，中介公司为其介绍了不良房东，在居间活动中未尽到居间义务，因此，将中介公司和周某告上法庭。 案例分享 案例分析： 1、房产证是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，也是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。但周某可以通过补办房产证方式取得新的权属凭证，因此，保管房产证后房屋仍有被再次出售的可能。 2、中介公司向赵女士提供的房源信息并无不实之处，保管房产证过程中也未有过错，因此中介公司不应当承担责任。 3、周某在与赵女士签订买卖合同后，又将房屋另售他人，已经构成违约，应当按买卖合同约定承担违约责任。 案例分享 支招： 1、中介公司工作人员在日常操作中，若出现上述问题，应以法律依据先与房东沟通，退还已收取客户的房款，以缓和矛盾，然后再协助客户追诉违约房东。 2、返过来如果中介公司明知道房东在其他中介公司签过买卖合同只是未过户，有在我们的居间下我房子重新出售则需要承担相应的法律责任，如果未造成买方损失可能只退还中介费，如果造成买方重大损失承担违约责任是必须的。 金融权证基础知识培训 课 程 介 绍 一.房产交易相关税费 二.房产贷款相关费用 三.所须资料 四.房产交易流程 五.注意事项 房产交易相关税费及所须资料 ◆契税： A.90平方以下且首次购房的客户按成交价和指导价高者的1%征收； B. 90平方(含)以上144平方以下且首次购房的客户按成交价和指导价高者的2%征收; C.144平方(含) 以上或第二次购房或非住宅按成交价和指导价高者的4%征收. 营业税 A. 未满5年的商品住房在交易过程中一律交全额的（成交价和指导价高者的）5.6%； B.满5年的房产144平以下免收，144平以上（含）的提供发票的交差额的5.6%, 不能提供发票的营业税按全额的5.6%征收 注：以契税发证日期为准 个人所得税 按市场指导价和成交价高者的1%或差额20%征收。 以下三个条件同时满足时可免交个税 A:房产满5年； B:房东名下无其它房产（以户为单位） C:房东是省内户口去户口