保定住宅场调报告文档.ppt

qc 31 借鉴点： 明确的规划、景观设计理念，打造低密度高端住宅； 建筑细节的处理。 典型个案分析—— 荣域铂庭 ? 总建筑面积： 16.3 万㎡ ? 容 积 率 :1.96 ? 建筑类别：多层、小高层 ? 主力户型：三室两厅 119 ㎡、 145 ㎡； 两室两厅 90 ㎡，顶层越层； ? 绿化率： 34% ? 开盘时间： 08 年 6 月 ? 销售价格： 4100 元 / ㎡ ? 车位情况： 300 个 ? 卖点：低密度居所、电梯入户。 qc 32 警戒点： 项目只是在外在的智能及功能方面做外项目的卖点， 忽略了住宅最主要的户型设计，户型设计不够合理， 户型利用率不高， 卫生间大部分都是 暗卫 ，且多与某个卧室相对，不够人性化， 客厅设计 过于狭小 ，背景墙开门太多，不能满足人们追求舒适生活的需求； 户型不可利用空间较多；没有充分的考虑人们生活的方便、舒适性； 典型个案分析—— 荣域铂庭（户型警戒） qc 33 借鉴点： 简约现代建筑，显得雄浑但简朴肃穆，纵向直线条，整体 造型时尚、厚重，更体现建筑立面的质感与简洁美学。 典型个案分析—— 秀兰尚城 ? 总建筑面积： 46.3 万㎡ ? 容 积 率 :2.72 ? 建筑类别：高层、小高层 ? 主力户型： 60-100 平米小户型； ? 绿化率： 32% ? 开盘时间： 07 年 11 月 ? 销售价格： 3500 元 / ㎡ ? 卖点：入户花园户型设计、独立商 业街、中水环保节能系统、保温外 墙、中空玻璃、智能车库管理系统、 绿地背景音乐系统、网络宽带系统 等生活配套设施一应俱全。 qc 34 借鉴点： 空间结构呈南低北高的形态，建筑形式采用极具现代感的 整体设计手法，建筑立面造型虚实结合，采用曲线和直线 结合的手法，小区内自设水系 。 典型个案分析—— 丽景蓝湾 ? 总建筑面积： 46 万㎡ ? 容 积 率 :2 ? 建筑类别：高层、小高层 ? 主力户型：一梯 2/4 户 , 一梯 5/6 户； 二室； ? 绿化率： 42% ? 开盘时间： 06 年 9 月 ? 销售价格： 3800 元 / ㎡ ? 卖点：绿化是丽景蓝湾的突出特色， 幼儿园和会所前的树阵创造出郁郁 葱葱的景象，使幼儿园和会所掩映 其中，避免干扰。结合建筑功能设 置不同主题，根据不同环境配置小 品和雕塑，组团内部富有特色的庭 院设计。 qc 35 住宅竞争市场小结： ? 中高档楼盘主要集中在城市北部和西部，高层产品是二环以内的主流产 品，容积率普遍在 2 — 3 之间，低密度产品稀缺； ? 未来 1-3 年商品住宅主要供应区域在新市区和北市区，放量相对较大，竞 争相对激烈； ? 品质较高的高层住宅产品单个项目年去化量约 3-6 万平米，品质较高的 洋房产品单个项目年去化量约 2 万平米； ? 从市场上看，非品牌开发商打造的中高端项目整体素质一般，品牌开发 商所运营的中高端项目整体素质相对较高，但在产品打造上仍存在缺陷， 与一、二线城市中高端产品仍有较大的差距； qc 36 项目初步定位 3 qc 谨呈：河北同美集团华宇房地产开发有限公司 保定市住宅市场调查报告 1 同美企业营销策划 / 2010 年 7 月 qc 2 目 录 项目核心问题界定 1 市场分析 2 项目初步定位 3 qc 3 地块属性的分析 核心问题的界定 项目核心问题界定 1 qc 4 保定作为河北省重要战略城市、“京津冀都市圈”的中转 站，全力打造文化生态宜居城市，有很大的发展潜力 ? 保定市位于河北省中西部，辖 4 个县级市、 18 个县、 3 个区和 1 个国家级高新技术产业开发区； ? “京津冀都市圈”——保定地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京 140 公里，东距天津 145 公里， 西南距石家庄 125 公里，往来交通纵横捭阖，四通八达，是为“京畿重地”； ? “高速时代”——京广铁路、京深高速公路和 107 国道纵穿南北，保霸铁路、神黄铁路和津保高速公 路横跨东西，而已经开通的京石客运专线（高速铁路）和即将开工的保津城际铁路（高速铁路）将实 现到北京 30 分钟和到天津 40 分钟的公交化联系。 ? “物华天宝”——保定作为中国历史文化名城，有着 2300 多年历史，历为京南重镇、畿辅要地，有 着丰厚的历史文化底蕴，又兼平原、湖泊、湿地、丘陵、山地、草甸等地貌于一身，气候湿润，物产 丰富，是中