房地产领域案件法院认定统一标准汇总.docVIP

房地产领域案件法院认定标准汇总 1、“逾期交房”法院认定标准是什么？ 在逾期交房案例中，法院对于是否“逾期”通常认定标准为“房屋是否经验收合格”，同时法院会综合考量“开发商发出交付使用通知书时，整个小区楼盘是否含有交付条件，比如，道路、水电、绿化是否达成交付标准”，另外，开发商没有足够证据证实在讼争楼盘含有交楼条件后，就通知业主收房，是会被法院认定“开发商未推行通知义务”而负担逾期交房违约责任。对于商品房(建筑工程)交付条件，中国多部法律、法规和地方性法规全部做出了对应要求。《城市房地产管理法》第二十六条第二款要求：“房地产开发项目完工，经验收合格后，方可交付使用”。《城镇计划法》第四十五条要求：县级以上地方人民政府城镇计划主管部门根据国务院要求对建设工程是否符合计划条件给予核实。未经核实或经核实不符合计划条件，建设单位不得组织完工验收。这一条既对计划部门验收作了强行性要求，同时也表明计划部门验收应在建设单位组织完工验收之前。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款要求：“建筑工程完工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用”。依据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付商品房强制性条件必需是“经验收合格”商品房。 2、实际交付房屋层高低于售房协议中约定层高，法院怎样认定？ 法院通常认定，房屋层高是决定房屋空间大小一个关键原因，层高将影响房屋室内空气流通、空间采光度等方面好坏，进而对居住人舒适感产生影响。假如开发商所计划设计房屋层高为2.8米，且其明知不能向业主交付层高为3米房屋却在和业主签署协议时许诺称立即交付房屋层高为3米，法院会认定开发商和业主缔约时存在过失，开发商行为造成了业主对房屋层高期待值不能完全实现，开发商应负担对应法律责任。商品房买卖协议中约定房屋层高标准高于国家和相关行业标准，应该遵从意思自治标准，以约定层高为标准。房屋实际层高未达成约定标准，应该视为违约，该行为损害了购房者期待取得利益。 3、业主起诉要求退还“权证综合费”，法院怎样认定？ 法院通常认为，政府行政事业性收费必需是项目公开明确，开发商代房管部门收取权证综合费，需提供提供对应依据和证据，无证据证实则法院认定开发商所收取业主权证综合费是没有正当依据。 4、实际交付房屋面积和协议约定不符，法院认定标准？ 法院参考标准为《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第十四条：“出卖人交付使用房屋套内建筑面积或建筑面积和商品房买卖协议约定面积不符，协议有约定，根据约定处理；协议没有约定或约定不明确，根据以下标准处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），根据协议约定价格据实结算，买受人请求解除协议，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除协议、返还已付购房款及利息，应予支持。…” 5、开发商宣传资料是“要约”还是“要约邀请”，法院认定标准？ 《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第三条要求，假如楼书等宣传资料相关商品房及相关设施说明和允诺具体确定，并对商品房买卖协议签订和房屋价格确实定有重大影响，则该宣传资料应认定为是要约，即使出卖人这些说明和允诺未载入商品房买卖协议，亦应该视为协议内容，当事人违反，应该负担违约责任。宣传资料中描述对于购房人决定是否签订该商品房买卖协议有重大影响，则该宣传资料应该成为该协议内容。另外，还需注意宣传内容假如用语含糊，也没有在协议中明确约定，通常只能认定为是要约邀请，对开发商不组成拘束力。假如说明和允诺具体确定，而且这些说明和允诺会对买受人决定是否购置房屋产生重大影响，则这些宣传资料能够认定为是开发商作出要约，即使没有载入协议，对开发商仍然有拘束力。 6、怎样判定商品房买卖中认购、订购、预订等协议到底是预约协议还是本约协议？ 预约协议是一个约定未来签订一定协议协议。当事人一方违反预约协议约定，不和对方签署本约协议或无法根据预约内容和对方签署本约协议，应该向对方负担违约责任。 判定商品房买卖中认购、订购、预订等协议到底是预约协议还是本约协议，最关键是看见这类协议是否含有《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议关键内容，即只要含有了双方当事人姓名或名称，商品房基础情况(包含房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方法、交付条件及日期，同时出卖人已经根据约定收受购房款，就能够认定这类协议已经含有了商品房买卖协议本约条件；反之，则应认定为预约协议。假如双方当事人在协议中明确约定在含有商品房预售条件时还需重新签署商品房买卖协议，该协议应认定为预约协议。 依传统民法理论，当事人之间签署协议能够分为预约协议和本约协议，预约协议目标在于当事人对未来签署特定协议相关事项进行计划，其关键意义就在于为当事人设定了根据公平、诚信标准