房地产产品系列化统一标准化的揭秘与启示.docVIP

我们先来看两个案例—— 万科在北京房山有两个楼盘，一个是“中粮万科长阳半岛”，一个是“京投万科新里程”。长阳半岛是中粮地产和万科合作开发百万平米大盘，项目从20XX年7月面市以来，销售额超出50亿。“新里程”项目距长阳半岛很近，是一个有1000余套房小项目。假如你对照新里程项目标户型，你会发觉几乎全部户型全部能在毗邻长阳半岛中找到一样户型。也就是说，新里程户型几乎就是从长阳半岛项目“搬”过来。 同属“华南五虎”恒大，20XX年实现合约销售额803.9亿元，同比增加59.4%；实现营业收入619.2亿元，同比增加35.2%；净利润117.8亿元，同比增加46.9%。更值得关注是，20XX-20XX四年间，恒大销售额平均增加率高达133.6%。不过，假如你到长春、沈阳、石家庄等城市“恒大·绿洲”看看，并认真对比一下各个项目标楼书，你会发觉这些在全国全部叫做“绿洲”项目，不管是会所、售楼处，还是户型、外立面，几乎全部是一模一样。或许不一样城市“绿洲”业主不知道，但很多业内人员可能知道，各个“绿洲”就是一套标准图建出来。 其实，不只是万科和恒大。据20XX年底中国房地产业协会和 兰德咨询联合公布《房地产开发企业产品线研究绿皮书》汇报显示，现在房地产业界几乎全部一线房地产开发企业全部已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不一样城市不一样项目上进行着标准化连锁、复制开发。比如： ■ 万科城市花园系列，四季花城系列，金色系列、TOP系列； ■ 恒大华府系列、绿洲系列、金碧天下系列； ■ 保利花园系列、林语系列、山庄系列； ■ 绿城玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列； ■ 万达广场系列、华府系列； ■ 龙湖滟澜山系列、天街系列、大城小院系列，等等。 而且，不仅是一线房企，就连第二、第三梯队大中型房地产企业，和相对低调央企地产企业，多年来也逐步形成了自己产品系列，也开始了标准化产品线连锁、复制开发。比如，金地“格林”系列（格林小镇、格林春天、格林春晓等），世茂滨江豪宅系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅），阳光100新城系列，世纪金源“世纪城”系列等。地产央企中，如华侨城“华侨城”系列，中粮“大悦城”系列，华润置地“万象城”系列、“橡树湾”系列，等等。 那么，为何业绩优异著名房企全部在推行 标准化产品线连锁、复制开发呢？实际上，和其说这些企业有先见之明，还不如说是总结经验教训和相互学习结果。 我们知道，房地产企业开发模式根据产品标准化程度划分，能够分为两种模式，一个是机会导向下差异化开发模式，一个是战略导向下标准化开发模式。 所谓差异化开发模式就是在多项目同时开发情形下，各个项目标规模、产品类型、档次等差异较大。比如，现有商业地产项目，又有住宅项目。住宅项目中，现有高端项目，又有中低级项目。高端项目中，现有公寓项目，又有低密度项目。当然，现有当地项目，又有异地项目。我们试想，假如各项目有较大差异性，那么各个项目产品设计和管理方法上也肯定有较大差异性。这就意味着，企业不得不面对不熟悉市场，设计、开发、销售不熟悉产品。进而意味着，企业总是要不停面对大量层出不穷新问题。 事实确是如此。因为项目差异性大，致使每个项目全部经历长达多个月设计期；因为设计不一样，致使设计变更、工程洽商较多，工期和成本难以有效控制；因为产品不一样，致使难以推行集中采购或战略采购，造成不仅没有成本优势，还常常质量不合格、供给不立即、维保不到位，等等。一样因为项目差异性大，也就难以形成统一成本标准和营建标准，更难以形成统一推广、营销和招商模式，致使每个项目全部有不一样设计方案、成本方案、营销方案……致使中高层管理人员总是陷入方案讨论、会议争辩之中，造成工作反复、效率地下、扯皮推诿、难以考评等。 现在，很多企业全部是这种差异化开发模式，这也是企业日常工作千头万绪、问题层出不穷，普遍感觉很忙、很累关键原因。 反之，假如企业实施标准化开发模式，明确多个产品系列，并形成每个产品系列产品标准，继而推行标准化连锁、复制开发，因为每个产品线下全部项目标产品几乎是统一，那么设计、管理和营销模式也几乎是统一，所以能够视为一类项目。如此，不管企业有多少项目——哪怕有几十个、上百个，就相当于只有几类项目，因为每类项目能够采取一样开发和管理模式，全部开发管理工作就比较轻易、轻松了。 难以想象，像万科、恒大这类在全国几十、上百个城市，同时进行着一辆百个项目开发企业，假如不划分产品系列，不推行标准化产品线开发，其管理难度将有多大？！要想使产品不走样，制度能落地，实施能到位，几乎不可能！ 正如恒大主席许家印所说：“我们相信，产品线种类越少，标准化程度越高，集中采购、招标才有实际意义，才能降低成本，实现规模效益。”近几年来，恒大已建立起了绿洲、华府、金碧天下等几条产品线，并在