房地产企业各环节涉及税种作业流程图修改.docVIP

企业开发经营各步骤涉税步骤图 契 契 税 印花税 土地使用税 契税纳税义务发生时间，为纳税人签署土地、房屋权属转移协议当日，或纳税人取得其它含有土地、房屋权属转移协议性质凭证当日；计税依据为国有土地使用权出让协议、土地使用权出售协议成交价格，税率为3%。 对土地使用权出让协议、土地使用权转让协议按产权转移书据征收印花税，计税依据按协议所载金额万分之五按次申报缴纳。 以出让或转让方法有偿取得土地使用权，应由受让方从协议约定交付土地时间次月起缴纳城镇土地使用税；协议未约定交付土地时间，由受让方从协议签署次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用土地面积为计税依据，依据要求按土地等级核定税率，按季度向土地座落地主管税务机关申报缴纳。 印花税(设计加工类协议) 印花税(建安购销类协议) 印花税(借款类协议) 建设工程勘察设计协议，包含勘察设计测绘类协议、广告制作类协议，按协议金额万分之五按次申报缴纳。 建筑安装工程承包协议，包含建筑安装工程承包类协议、供给采购类协议，按协议金额万分之三按次申报缴纳。 银行及其它金融组织和借款人（不包含银行同业拆借）所签署借款协议，按协议金额万分之零点五按次申报缴纳。 取得土地步骤 设计施工步骤 营业税（销售不动产）城市维护建设税 营业税（销售不动产） 城市维护建设税 教育费附加 地方教育费附加 预征土地增值税 预征企业所得税 纳税人提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产，根据营业额和要求税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人营业额为纳税人提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产收取全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当日。纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方法，其纳税义务发生时间为收到预收款当日。 营业税附征，按营业税额7%申报缴纳。 营业税附征，按营业税额3%申报缴纳。 营业税附征，按营业税额2%申报缴纳。 土地增值税预征计税依据为纳税人转让房地产所取得收入； 一般标准住宅项目预征率为2%,非一般标准住宅及其它各类经营用房产项目预征率为3%。 企业销售未完工开发产品取得收入,应先按当期预售收入×估计15%计税毛利率分季计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额；按当期应纳税所得额25%税率计算当期应纳所得税额。 印花税（商品房销售协议） 房产销售步骤 对商品房销售协议根据产权转移书据征收印花税，按协议所载金额万分之五申报缴纳。 房产租赁（自用）步骤 营业税（出租） 城市维护建设税 教育费附加 地方教育费附加 印花税（租赁协议） 房产税（出租） 房产税（自用） 纳税人出租不动产应该向不动产所在地主管税务机关申报纳税，根据租金收入5%申报缴纳。 营业税附征，按营业税额7%申报缴纳。 营业税附征，按营业税额3%申报缴纳。 营业税附征，按营业税额2%申报缴纳。 按租赁协议金额1‰申报缴纳。 依据租金收入12%按季度申报缴纳。 根据房产余值(房产原值扣除30%)1.2%按季度申报缴纳。 房地产 房地产项目清算步骤 企业所得税（完工开发产品） 土地增值税（清算） 所得税汇算清缴：开发产品完工后，企业应立即结算其计税成本并计算以前销售收入实际毛利额，进行汇算清缴，和预缴税款比较，多退少补。 纳税人建造一般标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额之和百分之二十，免征土地增值税；增值额超出扣除项目金额之和百分之二十，应就其全部增值额按要求计税。 纳税人符合下列条件之一，应进行土地增值税清算。　　（一）房地产开发项目全部完工、完成销售；　　（二）整体转让未完工决算房地产开发项目标；　　（三）直接转让土地使用权。对符合以下条件之一，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。　　（一）已完工验收房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积百分比在85%以上，或该百分比虽未超出85%，但剩下可售建筑面积已经出租或自用；　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完成；　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关要求其它情况。　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算 （一）增值额未超出扣除项目金额50％，土地增值税税额＝增值额×30％ （二）增值额超出扣除项目金额50％，未超出100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ （三）增值额超出扣除项目金额100％，未超出200％，土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×