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房地产营销渠道策划 房地产商品投放市场进行交换需要通路，营销学称为营销渠道。房地产发展商开发房地产商品，怎样以最快速度、最好经济效益、最低费用支出流通转移到用户手中，营销渠道选择和控制相当关键。房地产营销在多个渠道并存前提下，中间商（代理商、策划商）作用会越为越被重视。选择房地产中间商能够采取招投标方法，但需公正规范. 第一节 房地产营销渠道类型一、 房地产直接营销渠道房地产发展商自己负担全部流通职能，直接将房地产商品销售给用户。在现行中国房地产营销渠道中，直接营销渠道仍是主导营销渠道。1、 直接营销渠道优点（1） 房地产发展商控制了开发经营全过程，能够避免一些素质不高代理商介入造成营销短期行为，如简单将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销楼盘单元积压。（2） 产销直接见面，便于房地产发展商直接了解用户需求，购置特点及改变趋势，由此能够较快调整楼盘多种功效。2、 直接营销渠道弱点（1）通常来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面优势。房地产营销是一项专业性很强工作。房地产发展商直接营销，难以聚集在营销方面确有专长人才，难以形成营销专业优势，这么在相当程度上影响营销业绩提升。（2）房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决议层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头全部受影响。二、 房地产间接营销渠道房地产发展商把自己开发房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述“第三种”营销渠道越来越被发展商所重视并主动尝试。1、间接营销渠道优点（1） 有利于发挥营销专业专长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面营销人才，便于从专业上确保发展商开发房地产商品销售成功。（2） 有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力不足，关键进行开发、工程方面工作。2、间接营销渠道弱点（1）中国现在房地产中间商良莠不齐，专业素养和职业道德水准差异很大。假如部分房地产发展商被部分专业素养和职业道德低下中间商花言巧语所迷惑，放手让她们代理销售，会对房地产商品营销带来很大危害。（2）假如代理商销售业绩和发展商自己销售估计业绩基础持平，在这种情况下发展商支付销售费用会“得不偿失”。发展商支付给代理商销售费用如佣金，期望代理商能取得较高销售业绩，这么即使利润分流也理所当然。三、“第三种”营销渠道因为房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存，实际操作中房地产商和中间商配合也存在着种种问题，所以业内人士探索第三种渠道，如联合一体销售。房地产发展商对销售也有较大关注和投入，代理商则发挥自己专长作全程深度策划，优化营销渠道。联合一体营销渠道建立意在集中发展商和代理商优势，避免单纯直接营销和间接营销不足，其成功操作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共享，而且依靠于中间商高超专业素养和优良职业道德。第二节 房地产中间商面面观房地产中间商指处于房地产生产者和消费者即发展商和用户之间，参与房地产商品流通业务，促进买卖行为发生和实现企业或个人。房地产中间商对于间接营销渠道建立，对于营销渠道扩展优化起着相当关键作用。一、 房地产中间商种类1、 房地产包销商。房地产包销商指一次性或分期付款买断整栋、整片发展商开发商品房，随即再分单元出售给用户。房地产包销商以赚取买入价和卖出价差额为利润（扣减经营成本），经营风险大，销售利润回报高。2、 房地产代理商。房地产代理商业务是针对全案楼盘（整栋、整片楼盘）。销售处关键在楼盘现场，房地产代理商应该含有整盘策划能力，现场销售能力。房地产代理商是房地产间接营销渠道关键通路形式。房地产代理商往往要和发展商共同负担营销风险，包含对广告费垫支。房地产代理商以获取楼盘销售单元佣金（扣除经营成本）为利润。3、 房地产中介商房地产中介商业务是针对零碎楼盘（部分单元楼盘）。销售关键是采取店铺式营销，或上门推销。房地产中介商对楼盘只有基础信息介绍和简单包装，成交很大程度上依靠于销售人员个人突破。房地产中介商获取利润方法和代理商相同。4、 房地产经纪人房地产经纪人指含有经纪人条件，经工商行政管理部门核准登记并领取营销执照从事房地产经纪活动组织和个人。这里所说房地产经纪人关键指上述房地产经纪人含义中个人，她们为商品房买方寻求卖方，为卖方寻求买方，进行居间介绍，以买方卖方成交收取佣金。5、 房地产策划企业房地产策划企业业务是为楼盘销售提供市场调研、营销（广告）策划、销售人员培养、顾问服务等。部分房地产策划企业能够负担包含建筑策划房地产营销全程策划。房地产策划企业能够是代理商（企业）一个类型，也能够以策划企业名义注册。房