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物流园区运营实操—之开发 摘自物流沙龙-云鸽 1 / 43 目 录 1 合同物流行业发展现状及趋势分析错误!未定义书签。 1.1 合同物流的定义和服务产品错误!未定义书签。 1.2 合同物流的行业特点错误!未定义书签。 1.3 合同物流的发展阶段错误!未定义书签。 1.4 合同物流行业发展趋势错误!未定义书签。 2 远成物流合同物流现状分析错误!未定义书签。 2.1 业务模式错误!未定义书签。 2.1.1 客户群错误!未定义书签。 2.1.2 业务类 错误!未定义书签。 2.2 组织结构错误!未定义书签。 2.3 营销管理错误!未定义书签。 2.4 运作管理错误!未定义书签。 3 合同物流业务发展规划错误!未定义书签。 3.1 业务模式规划错误!未定义书签。 3.1.1 业务模式规划原则错误!未定义书签。 3.1.2 业务模式错误!未定义书签。 3.1.3 组织结构错误!未定义书签。 3.1.4 营销管理错误!未定义书签。 3.1.5 运作管理错误!未定义书签。 3.2 发展阶段规划错误!未定义书签。 3.2.1 第一阶段错误!未定义书签。 3.2.2 第二阶段错误!未定义书签。 3.2.3 第三阶段错误!未定义书签。 2 / 43 1.开发的准备 1.1开发的筹划 所谓开发，是将未利用地改造成农用地或建设用地的活动。一般指的建设开 发是指土地使用者从土地市场通过招拍挂（或划拨或转让等）取得土地使用权后， 直接对土地进行开发建设的行为。不过很多人只是将其中的一个阶段，即工程建 设阶段作为开发。 电商几何式的发展，使到各路大军（电商、房地产商、基金、物流企业等） 纷纷投身到物流地产行列（范畴包括物流园区、物流中心、分拨配送中心、仓库 等物流设施）。电商在摧毁了商业地产的同时，却造就了物流地产的空前繁荣。 不过，据中物联发布的第三次全国物流园区调查结果显示，全国共有754家物流 园区（实有数比这个数据要大得多），其中运营的有348家，占46%；在建的241 家，占32%；规划的165家，占22%。由于很多物流园区建设存在着盲目追求投 资速度而忽视效益的现象（个人觉得是先占有土地等升值的心理作怪，不考虑运 营是否成功，有钱任性啊），平均空置率达60%。物流园区看上去热火朝天，其 实虚火很盛。据权威人士说，我国物流园区实现盈亏平衡的保守估计不超过20%， 3 / 43 存在地域性物流园过剩风险。 在投资开发一个新的物流园区，我们要反复问自己：“物流企业为什么来我们园 区？我们能给他们带来什么利益而值得人家来？”，归结到项目上，就是要清晰 地回答项目“做什么”和“怎么做”。物流作为经济发展的血脉，成为商务活动 （尤其电子商务）的托盘，各个行业都离不开物流，无论生产或者是生活资料的 流动或商务活动，都会涉及到仓储、运输、搬运装卸等物流操作。在物流行业里 涉及到各类客户：有专线物流企业、快递企业、仓储企业、冷链企业、电商企业、 批发商等等，他们的需求各式各样，即使园区占地上千亩，也不可能完全满足， 如若想什么都做，会顺得哥来失嫂意，只会变成个怪胎园区。而且各个城市都有 各自的特色，若不了解透彻，那管它三七二十一，先把项目用地盖起来，只会招 致在招商过程中，要么是适合的客户不多、要么是结构不合理、要么就是布局不 规范，使到经营业户不愿进驻，做成“理想的业户不愿进，进驻的业户不理想” 的结果，给后面的运营工作带来麻烦。因而一定要研究好客户和研究透彻自己的 园区，如自己的园区的区位优劣，可做到的功能配比，产品设计，招商水平，外 部协同能力，是适合哪些客户？如何才可运营成功和服务好我们的客户？ 同时，对某个园区开发商来说，一、二线城市难拿到地，拿到地的多数在三四线 城市，这些城市的招商压力较大，因而容易拿到较大的物流用地，很多号称1000 亩以上。如果不考虑土地升值问题，仅市场容量而言，这么大的物流用地对经营 更形成压力。为了解决资金问题，开发商会