安徽省房地产估价师案例与分析房地产抵押估价关键技术路线及估价方法考试试题.doc

安徽省房地产估价师《案例和分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意） 1、产生房地产价格泡沫基础是__。 A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．投机需求膨胀 D．过分放贷 2、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。假如甲地块使用权人拟购置乙地块，则对双方最为公平台理正常价格应为万元。 A：40 B：48 C：60 D：70 E：工业用地监测点评定价格 3、物业服务成本组成通常包含__。 ①管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利等；②物业共用部位、共用设施设备更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区绿化养护费；⑦物业管理企业酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧费；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 A．①②③④⑤⑥⑧⑨ B．①②③⑤⑥⑦⑧ C．①②③④⑤⑥⑦⑨ D．①③④⑤⑥⑧⑨ 4、通常来说．标准方差越小，则投资风险就__。 A．越小 B．一样 C．越大 D．无关系 5、已知某笔贷款年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款实际利率是（）。 A．0.5% B．6% C．6.16% D．6.19% 6、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%矩形土地，总价为1200万元。依据四三二一法测，和其相邻、临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%矩形土地总价为__万元。 A．1504 B．1404 C．1304 D．1204 7、开发完成后房地产适宜销售，其价值适用评定。 A：假设开发法 B：剩下法 C：市场法 D：成本法 E：工业用地监测点评定价格 8、已知两税一费税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费总额为__万元。 A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6 9、下列收益性物业净经营收入表示式中，正确是__。 A．净经营收入=有效毛收入-经营费用 B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息 C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金 D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 10、韩某在向张某催要赌债无果情况下，纠集好友把张某挟持至韩家，并给张家打电话，声称假如再不还钱，就砍掉张某一只手。韩某作为__。 A．组成非法拘禁罪 B．组成绑架罪 C．组成非法拘禁罪和绑架罪想象竞合犯 D．组成敲诈勒索罪11、不考虑其它原因改变，利率降低，则房地产价值__。 A．下降 B．上升 C．不变 D．不能确定 12、用财务净现值FNPV进行项目评价时，当__时，说明项目在财务上是能够接收。 A．FNPV大于国家要求值 B．FNPV达成企业能够接收水平 C．FNPV≥0 D．FNPV＜0 13、某商铺收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，酬劳率为10%，则该商铺现在价值为（）元/m2。 A．14140 B．42421 C．56561 D．60000 14、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。估计该项15建成后建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。现在该项目已建设2年，估量至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产酬劳率为7％，假设折现率为10％，则评定该项目续建完成时总价值为万元。 A：3758.57 B：3942.03 C：3966.10 D：4769.85 E：工业用地监测点评定价格 15、一份合格房地产估价汇报，应由负责该估价项目标最少__名注册房地产估价师署名，并加盖估价机构公章。以估价机构名义出具。 A．1 B．2 C．3 D．4 16、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外收入和房地产空置率，但未考虑运行费用差异是。 A：毛租金乘数法 B：潜在毛收入乘数法 C：有效毛收入乘数法 D：净收益乘数法 E：工业用地监测点评定价格 17、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第十二个月3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。 A．1130.00 B．1165.43 C．1910.00 D．20XX.70 18、以下相关估价方法间关系表述，正确是。 A：在建工程适