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做品牌商业地产 水游城将 游向”全国 来源：搜狐焦点南京站 作者：吴亚章 2010年06月10日10:43 我来说两句（0） 6月8日下午，鹏欣地产正式启动水游城全国战略，拟将水游城这一品牌商业地产推向 全国各大城市，包括天津、武汉、盘锦在内的众多城市已经敲定水游城为其城市地标性商业 地产。 在启动仪式上，知性主播曾子墨与财经名嘴牛刀、谢百三就土地财政与商业地产发展展开 激烈讨论，现场机锋交错，妙语不断。借此机会，搜狐焦点记者对 南京水游城（论坛 新闻） 商业管理有限公司总经理孙浩进行了专访。 将零售业B2B 将零售业 B2B 务逐渐让位给风头正健的网上商城。正好坐在我旁边的嘉宾他们经营的模式一直是在 淘宝上面。水游城的这种业态模式( Shopping Park )与以B2B平台为主要经营渠道的销售 商，在未来是否有合作的空间？ 【孙浩】：我们水游城现在的运营的确是有一些零售商开始了网上业务这一块， 但是网 上业务绝对不可能取代我们这种实体店，就像网络媒体不可能取代传统的报纸、电视媒体。 网上交易之所以大行其道， 是因为它的成本很低， 不需要租门面，它的所有成本可能就只是 一个后台维护的费用，加上物流成本的费用。但是这样的一个方法，就导致了顾客在网上购 物的时候，享受不到在实体买东西的快乐。 就像我们在网上看东西永远不可能取代我们看电 视、看报纸、看书的快乐。第二个，因为网上商店展示方式只能看，不能摸、不能闻、不能 体验，所以只能做一些零售，而这个零售我们说只能做快速、休闲、基本款很多。比方说， 一种T恤它有10种颜色，这种店铺可以上网；但是做一些个性的，比如 ZARA以设计师导 向为主体的零售店铺， 它是没有办法在网上把它所有的款式全部展示出来的。 这里面还有大 小的问题，比如现在网上卖的凡客诚品，它是卖衬衫的，卖的东西都比较简单；再像以前 PPG也是卖衬衫的。现在我们知道优衣库，为什么优衣库能卖的了，你去看看它里面有多 少个基本款。这在我们专业里， 基本款比较多，因为它是在一个基本的模式上，丰富它不同 的产品和延后性。这样的话在陈列上就有优势，但是如果你都是订单式，一件一件的东西， 试问你有那么大的空间，那么多后续的物流成本、物流支持吗，你有那么多的生存量、 那么 多的库存吗？所以我们认为，网上店铺只是零售店铺的补充、而不是替代。 【记者】：鹏欣地产在 6月8日正式启动水游城全国战略。天津、武汉、盘锦等众多城 市已经被敲定水游城为其城市地标性商业地产。 我们南京水游城运行至今，对这些城市的水 游城在项目建设过程中，有哪些借鉴和指导呢？ 【孙浩】：刚才郭增利主任讲的一点，我是很同意的人家现在讲后发优势，但是在商业 地产、购物中心这个行当，往往有一个先发优势。这个先发优势，除了拿地价格比较低，它 在我这儿进了，它在其他的、边缘的店铺进了就会考虑，这是第二个；更重要的是，我们有 这样的一个店可以给租户看，可以给政府看， 可以给投资者看。所以说他们会看， 他们会有 一个感官的印象。这些东西，就是我们现在已经步入品牌商业地产开发商的渠道， 在你仅仅 想要做一个商业地产开发商，而没有品牌两个字， 你是有弱势的，无论在哪个城市。这个我 讲的第一个大的原则。作为具体的来讲， 我们租户的资料，我们从现在就开始了解，它了解 我们的运营方式、了解我们的盈利模式、 了解我们的管理方式、了解我们的每一个特点、了 解我们的舞台、了解我们的风格和特点。所以谈夭的时候，就很容易沟通。你只要告诉他： OK,水游城。就可以了这是第二点。第三点很重要的就是我们强调的，我们的经营管理团队 同祖同宗，都是在这个地方开始培训、他知道水游城怎么管、 水游城跟其他的百货、购物中 心有什么不一样。所有的这些东西都是在我们水游城沉淀多年， 出去的时候就是熟手，是我 们的核心技术，是没有办法模仿。 【记者】：我有一个细节问题，就是南京水游城在刚落成的时候，它的的建筑、外形设 计非常出众、吸引人。那么天津、武汉、盘锦等等这些城市的水游城的设计方面，是沿袭南 京水游城的特色还是会有所创新？ 【孙浩】：OK,这就是我们在讲水游城，什么是水游城，水游城的 DNA是什么，水游城 的DNA除了刚才讲的我们的管理、 我们的租户模式，包括我们的定位。很重要的是建筑特点， 比方说我们的水、运河是我们的 DNA比方说我们的尖顶是我们的 DNA比方说我们的喷泉 是我们的DNA包括我们外立面的这种几何图的构造和这种人与自然非常舒适的交互环境， 这种DNA的东西是要带到各个水游城去的。 也就是，它虽然看到“哇，这个跟南京水游城不 像。”但是他们是一家的。这个就是我们在建设上要达到的效果。 应该说我们水游城走到今 天，跟着我们的设计单位、外包单位非常多， 他们已经了解我们了。所以我们在做一个新的 ID