加强监管防范风险、完善房地产市场宏观调控政策措施的法律思考.docxVIP

加强监管防范风险、完善房地产市场 宏观调控政策措施的法律思考 房地产市场特殊性在于其提供的是住 房这种特殊性商品，这也决定了其市场需求 非常稳定和旺盛；同时房地产商追求最大限 度的赢利，投资者的加入使房地产市场更加 变幻莫测。由于土地资源的有限、城市空间 的有限、房地产商的盈利性及人们对住房需 求的迫切性，房地产市场有时表现出非理性 现象，政府必须对房地产市场进行宏观调控， 促进房地产业市场的正常健康 发展，保障 广大人民群众的基本生活条件得以实现。 一、房地产市场宏观调控 法律、法规及 政策体系回顾 为了稳定房地产价格，加强对房地产的宏 观调控，2005年3月26日，国务院下发了 〈〈关于切实稳定住房价格的通知》，称为 “国八条”。“国八条”将稳定房价提高到 了政治的高度，要求建立政府负责制，省 政府负总责，第一次明确提出“对住房价格 上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人 责任。由此可见国务院对房地产市场问题 的高度重视。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持 召开国务院常务会议时， 着重分析当时的房 地产市场形势，研究进一步加强房地产市场 宏观调控问题。并提出了 “加强房地产市场 引导和调控的八点措施”，称为“新八条” C 2005年5月11日，在一颁布“国八条”、 “新八条”之后，国务院转发了由建设部等 七部委联合制定的〈〈关于做好稳定住房价格 工作的意见》。2006年5月17日，国务院提 出了促进房地产业健康发展的六条指导性 措施，具体包括重点发展中低价位、中小套 型普通商品住房、经济适用住房和廉租住 房,合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减 缓被动性住房需求过快增长、进一步整顿和 规范房地产市场秩序等内容。 2007年6月 11日，商务部和国家外汇管理局联合发布 〈〈关于进一步加强、规范外商直接投资房地 产业审批和监管的通知》，以此遏制外资在 中国 内地的投资和炒房行为。2007年9月 27日，中国人民银行、银监会联合颁布〈〈关 于加强商业性房地产信贷管理的通知》 （359 号文），该通知要求：对于贷款购买第二套 房，首付不低于四成，利率为基准利率的倍； 不得发放假按揭、不指定用途贷款、循环贷； 严格房地产开发贷款，项目资本金不达35% 不得发放贷款等。2007年8月13日国务院 公布了〈〈国务院关于解决城市低收入家庭住 房困难的若干意见》，该文件的出台，使解 决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服 务职能，表明政府住宅调控思路在 2007年 发生了根本性转变，即加快建立健全以廉租 住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家 庭住房困难的政策体系， 建立梯级住房保障 体系，实行住房分类供应体制的思路。在 2007年12月3日，国土资源部、财政部、 中国人民银行联合颁布《土地储备管理办 法》。该举旨在完善土地储备制度，加强土 地调控，规范土地市场运行，促进土地节约 集约利用等。2008年1月7日国务院办公厅 下发〈〈国务院关于促进节约集约用地的通 知》，通知指出：优先开发利用空闲、废弃、 闲置和低效利用的土地， 努力提高建设用地 利用效率。严格执行闲置土地处置政策，即 土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚 决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一 年不满两年的，按出让或划拨土地价款的 20% 征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房 地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会 同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还 要求，2008年6月底前，各省、自治区、直 辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况 向国务院做出专题报告。 优化住宅用地结构。 合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产 开发项目的土地供应。确保不低于 70%勺住 宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和 90平方米以下中小套型普通商品房的建设， 防止大套型商品房多占土地。 2010年3月8 日，国土资源部发布〈〈关于加强房地产用地 供应和监管有关问题的通知》国土资发 〔2010〕34号，又称为国19条，突出了住 房民生理念，加强了对房地产市场的监管力 度，以防范系统性市场风险的发生。 二、现行法规政策实施效果及问题分析随 着社会主义市场经济体制的确立， 我们对城 镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物 分配，推进住房商品化。上述法规、政策对 房地产市场健康发展，规范房地产市场， 科 学 合理用地起了很大作用。但现在来看， 房地产市场仍然存在很大问题： （一） 土地市场混乱。现在的土地市场看似 合理，实际上存在很多问题。除了国有土地 进入市场外，很多集体土地也以各种名义进 入市场；土地财政的现象依然很普遍，卖地 成了政府财政收入的重要来源；并且一收就 是几十年的，不利于可持续发展。有些地方 政府更是急功近利，杀鸡取卵，造成了土地 市场恶性竞争。 （二） 房屋价格虚高不