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物业管理物业管理日常工作中应 遵循的工作程序讲义 【讲义】物业管理在日常工作中应遵循的工作程序 第壹讲、资质办理程序 壹、物业管理X 公司的成立和资质证书办理程序 物业管理企业 “二 ”要求：1 、营业执照——企业法人资格； 2 、资质证书——企业从业资格。 （壹）注册成立X 公司 物业管理企业 “二 ”要求：1 、营业执照——企业法人资格； 2 、资质证书——企业从业资格。 1 、相关法规规定： 《民法通则》：依法成立；有必要的财产和经费；有自己的名称、 组织机构和场所；能独立承担民事责任。 《X 公司法》：壹般为有限责任 X 公司和股份有限 X 公司。俩者 为企业法人。子 X 公司为企业法人；分 X 公司非企业法人。 2 、办理工商登记程序： （1）办理步骤： 第壹步：办理《企业名称预先核准通知书》——查询名称，领取且 填写《名称预先核准申请书》、《指定（委托）书》，递交名称登记材料，领取《名 称登记受理通知书》等待名称核准结果； 第二步：办理前置审批手续（非必须）——领取《企业设立登记申请书》，运 营范围涉及前置审批的，办理相关审批手续； 第三步：办理验资手续——到经工商局确认的入资银行开立入资专户办 理验资手续（以非货币方式出资的，仍应办理资产评估手续）； 第四步：领取执照——递交申请材料，材料齐全后领取《受理通知书》； 按《受理通知书》确定的日期交纳登记费，领取执照。 （2）应提交的资料： 1 、《企业设立登记申请书》（内含《企业设立登记申请表》、《投资者名录》、 《企业法定代表人登记表》、《董事会成员、经理、监事任职证明》、《企业住所 明》等表格）； 2 、X 公司章程（提交打印件壹式俩份，请全体股东亲笔签字；有法人股东的， 要加盖该法人单位公章且由其法定代表人亲笔签字）； 3 、验资报告（以非货币方式出资的，仍应提交资产评估报告；涉及国有资 产评估的，应提交国有资产管理部门的确认文件）； 4 、《名称预先核准申请书》及《企业名称预先核准通知书》； 5 、股东资格证明； 6 、《指定（委托）书》； 7 、运营范围涉及前置审批项目的，应提交有关审批部门的批准文件； 8 、股东名录和董事、经理、监事成员名录（非必备）。 （二）办理资质证书 1 、相关法规规定： （1）法规依据和资格条件 建设部《物业管理企业资质管理办法》（2004 年 5 月 1 日起实 施）。 办法规定，物业管理企业资质等级分为三级。第七条规定：新设 立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，且设壹年的暂定 期。最低等级的三级资质企业的条件 ： 1.注册资本要求——人民币 50 万元之上； 2.人员配备要求——物业管理专业人员以及工程、管理、经济等 相关专业类的专职管理和技术人员不少于 10 人。其中，具有中级之 上职称的人员不少于 5 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中 级之上职称； 3.人员从业要求——物业管理专业人员按照国家有关规定取得 职业资格证书； 4.管理项目要求——有委托的物业管理项目 ； 5.其他要求——建立且严格执行服务质量、服务收费等企业管理 制度和标准，建立企业信用档案系统。 （2）和《广东省物业管理条例》的区别 建设部规定：先取得营业执照再办理资质证书。 《省条例》第十八条：从事物业管理的X 公司必须持有县级之上 人民政府物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书，且向工商 行政主管部门申请注册登记，领取营业执照。 前置审批的问题——2 个矛盾： 壹、注册X 公司和办理资质的先后——按国家建设部规定：企业 无证（资质证书）运营现象。 二、委托管理和资格完备的矛盾——按省条例规定：取得资质 书前承接物业项目的不合理。 广州市解决方法——设立临时三级资质。 2 、办理程序 （1）窗口领取或网站下载《资质申报表》； （2）填表，准备有关资料（广州市《新设立、申请核定三级物 业管理企业资质收件资料》） （3）窗口