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物业管理技术部分物业管理大纲 项目名称：城林郡住宅小区前期物业管理项目 招标编号：SDYGZD-FW-2013-021 物业管理大纲 投标人：北京元亨物业管理有限 X 公司枣庄分 X 公司 投标人授权委托代理人：孙中焘 日期：2013 年 12 月 17 日 第壹章别墅小区管理的特点和元亨物业接管项目的优势分析 壹、别墅小区的特点以及业主的要求 别墅小区是开发商按现代高档次、高品位居住区的理念策划，对小区地域环境选址、小区总 体布局、绿化水景景观、保安消防、环境保洁、居住功能、会所配套、现代通讯、水处理系 统等逐壹周密规划，因此无论在居住生活质量、自然生态环境、社区文明和安全状况等方面 都超越其它类别的住宅小区，尤其是它的低容积率、高绿化覆盖率、庭院幽静、草木葱郁、 繁华似锦、阳光充足、空气清新等物业综合品质在当前是壹流的。 别墅小区内通常都规划配套会所，包括健身房，儿童乐园、购物超市等设施；另外，小区安 全硬件设施齐全，诸如小区监控中心、周界报警系统、小区道路监控网络系统以及层内报警 装置等自成壹体，始终处于安全、可靠、正常的运行状态；和此同时，软件方面加强巡视力 度，从而为别墅小区的治安及业主安全提供可靠保障，真正让业主生活在壹个安全、舒适、 便捷的社区中，使业主不出小区就能享受星级宾馆式的优质服务。 别墅住宅小区讲究高档次、高品位，其入住的业主身份也同样如此，入住的业主壹般在社会 地位、经济实力、文化修养等方面皆有不同程度的层次和背景，他们居住房屋的养护、室内 设备、设施维修、小区环境的品质管理、生活服务及配套设施的需求等方面有相当层次的要 求，因此对小区物业管理的服务层次也必须相应提高。 别墅物业管理首先要保证业主的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值。能够购 买别墅的壹般都是社会经济地位比较高的人，因此，物业管理应特别突出保安管理工作，要 实行封闭式管理，通过技防和人防结合，实施小区周边安全控制，24 小时小区内全面巡逻， 全面监控，对门岗实行三流管理：即进出人员、车辆、物品管理实行登记制度、物品检查制 度；对来访客人，要电话征得业主同意，方可进入。要采取壹切有效措施，确保业主人身、 财产安全。高水平的保安服务，绝不仅仅是见门站岗巡逻，而是在做好日常保安服务的同时， 通过管理者有目的、有针对性的调查研究，收集社会治安信息、动态，发现那些可能给小区 和业主安全带来危害的潜在隐患，且及时、准确，实事求是地向业主事先提出必要的警示， 采取切实可行的防范措施，把可能发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。 壹般居住在别墅里的业主，除了要求有个安全的居住条件，仍要求有壹个清静、优美的 生活环境，且别墅区内绿化覆盖率较高，绿化及景观配置档次也较高。因此，物业管理应特 别注意搞好环境绿化，实行 “三分种，七分养”的养护原则。首先应对小区的花木进行分类， 将植物的特征、习性编写挂牌，登记造册，编好工作计划，根据季节、数植位置、环境等因 素早打算早安排。根据不同园林树木的生产需要和某些特定的要求，及时对树木采取灌溉、 施肥、修剪、防治病虫害、防寒、除草等园艺技术措施；另壹方面进行见管、巡查、维护保 洁等工作，为业主创造出壹个花园式的居住环境，使壹栋栋别墅掩映于绿茵丛中，鸟语花香； 另外壹个方面是水景水质的处理和保养，由于大多数别墅区外河道水质污染，区内河溪水多 靠地下水井和天然雨水，水的流动有局限性、范围小、绿藻生长较快，因此应定期投放杀藻 剂，专人负责河、溪水面漂物的清捞，每天启动巡环泵 6 小时之上，使水不断流动，保持充 足的氧分，确保别墅区水景不受污染，让业主能真正享受到居住在花和水的自然环境中。 二、别墅小区物业管理的内容 客户服务：进行入伙登记、客户接待、客户联系、业主档案资料管理、延伸服务需求登 记、装修管理服务、业主投诉处理及回访等。 工程维修服务：业主报修服务应实行 365 天 24 小时报修制度，仍包括房屋设备设施的 养护和修缮、各种设备的安全正常运行和维修保养、供水及供气管线的检查保养等。 保安服务：组织保安人员 24 小时不间断值勤巡视和门岗 “三流”管理，即车流、人流、 物流；防盗防火、保证业主人身、财产安全。 保洁绿化服务：每天定时对公共区域保洁卫生，做到无垃圾、无堆积物、无积水，小区 整洁、道路干净、交通通畅，搞好区域的绿化养护工作和摆花工作，绿化环境优美、环境优 雅，使业主享受壹个清新、优美而舒适的生活环境。 应急处理服务：制定且实施治安、火警、停水、停电水侵及其它突发事件应急预案