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解析国际投资者涌入西班牙酒店市场后 “我不认为西班牙酒店行业出现了一波繁荣。我只是认为，趋势正在改变。 ”乔迪巴迪 亚洛伦斯表示。他的巴塞罗那房地产基金 Emin Capital刚刚以1.5亿欧元买下了当地的地标 性建筑Torre Agbar大楼，并计划再国际投资 5000万-6000万欧元将其重新装修，改建为一 家君悦(Grand Hyatt)酒店。 若有人持不同观点，也在情理之中。 2008年西班牙房地产泡沫破裂后国际投资者一度夺路而走，但如今房地产国际投资者 已重新涌入西班牙酒店市场。事实上，世邦魏理仕西班牙( CBRE Spain )提供的数据显示， 仅2014年上半年就有 7.24亿欧元(约10亿美元)的资金注入西班牙酒店市场，已经超出 2013年全年的6.65亿欧元。 像巴迪亚收购Torre Agbar大楼一样，很多国际投资都是大手笔。 西班牙 KKH CapitalProperty 集团和总部位于纽约的 Perella Weinberg Partners 以 9000 万欧元买下巴塞罗那的德意志银行( Deutsche Bank)大楼，计划将其改建为一家豪华酒店。 卡塔尔主权财富基金之一 Katara Hospitality以6000万欧元买下马德里的洲际酒店(Inter Continental) o乔治索罗斯持股的 Hispania Activos Inmobiliarios 以2150万欧元购得马尔贝拉 的Hotel Guada lmina度假村。卡塔尔军方的国际投资机构以 7850万欧元购得巴塞罗那的万 丽酒店(Renaissance Hotel)。 西班牙酒店行业的卖点显而易见， 那就是旅游业。旅游业一直是西班牙经济初步复苏的 动力。2014年前7个月，有3630万名海外游客到访西班牙，消费了 350亿欧元，游客人数 和消费金额均创下新高。 但是，西班牙酒店行业的国际投资繁荣背后还有一些不那么显而易见的原因。 在经历经 济危机后，西班牙经济出现复苏， 这使得其酒店市场的国际投资回报率远高于其他国家出现 泡沫的房地产市场。 “过去六年，国际投资者不怎么看好欧元区。 他们决定国际投资欧元区以外的国家，比 如，英国、瑞士和北欧国家。由于对这些国家的国际投资过于集中，产生了巨大的泡沫。 ” 世邦魏理仕西班牙的研究和国际投资策略总监帕特里西奥帕洛玛穆里洛表示， “现在他们正 在寻求国际投资地域多元化。由于市场不再怎么担心西班牙是否会脱离欧元区， 该国正成为 国际投资者最感兴趣的国际投资目的地之一。 ” 另外，还有盈利能力的问题。西班牙的住宅市场价格已大幅下跌 (有些地区跌幅超过了 50%),但是五花八门的房地产国际投资组合以及建筑过剩已令国际投资抉择艰难。购物中 心是一种选择，但主要适合有经验的购物中心运营商。顶级办公楼的盈利能力也在下降。 田雨筠(资深管理模型专家，中国管理实战实力派代表人物； 天下伐谋高级合伙人，通用管 理学院院长！) 田雨筠老师，中国社会科学院研究生院研究生学历。具有 20年管理实战，30年企业管理研 究经历。在IT、金融、投资、教育、机械、汽车、医疗、房地产、贸易、国防军工、 HR研 究、文化传播等多个行业领域（含世界 500强企业，集团公司，上市公司）中担任企业中高 层以上管理者（部门经理、总监、总裁助理、副总裁、总裁、董事、董事长等） 。 顶级办公楼的国际投资收益率在 2007年西班牙的房地产泡沫期间曾创下 4.25%的低点， 后来在2009年办公楼房价暴跌后一度飙升至 6.5%。但据世邦魏理仕西班牙的数据， 由于租 金下降（2013年触底）和外国国际投资者推高办公楼房价，收益率已回落至 5.5%。 “现在，酒店是盈利来源，办公楼就谈不上了。 ”巴迪亚表示。 那么，此番国际投资激增对于未来几年又意味着什么呢？像巴迪亚这样的国际投资者认 定，西班牙的旅游业繁荣（及其发展）将转化为现今国际投资者的巨额利润。 “自上世纪90年代以来，西班牙旅游业就一直是持续稳定的收入源泉。 ”巴迪亚表示， “我们看到西班牙的旅游市场格局已经改变， 随之而来的是，受亲睐的酒店类型， 特别是城 市地区的酒店类型也在改变。 几年前，巴塞罗那几乎没有国际豪华品牌酒店， 如今人人都想 要最好的酒店。” 并不是所有人都这么乐观。u nicoHotels的创始人及所有人波戈丹斯认为，此番酒店国 际投资繁荣在一定程度上是因为西班牙其他房地产板块的国际投资收益不佳， 以及SOCIMI 法律修订［即西班牙版的房地产信托基金（ REIT ）］,这吸引了数十亿欧元的国际投资进入西 班牙房地产市场。 “（酒店）受到国际投资者青睐，并不意味着酒店就是极棒的国际投资。但它们比其他 国际投资好。”戈丹斯表示。 戈丹斯预计，国际投资激增将导