利率、汇率调整对房地产价格的影响.pdfVIP

利率、汇率调整对房地产价格的影响 　　一､引言 　　房地产业是资金密集型产业 ,其供给和需求都离不开银行贷款,具有第二 金融 的 “美 称”,使得货币政策对房地产业 发展 具有极其重要的 影响 ｡在开放的 经济 条件下,利 率､汇率是主要的货币政策工具 ,当以这些工具为代表的货币政策较为宽松时,常常出现金 融支持过度现象,导致房地产价格剧烈波动,甚至出现金融危机｡ 　　经验 研究 表明 ,名义利率与住宅价格之间呈负向关系｡如,Arcelus和 Meltzer(1973) 认为抵押贷款规模对住宅供给和需求影响不大,但具有较高的住宅供给和需求弹性 ;Kau Keenan(1980)认为利率与住宅需求呈反比关系,提高利率将导致投资和住宅价格同时下降 ;Agarwal和 Phillips(1984)为降低利率而额外付款的抵押模式降低了抵押贷款的利率效 率 ,并降低了对住宅价格的影响,两者之间呈负向关系;Harris(1989)通过计量经济 分析 发现名义利率是影响住宅增值预期的主要变量,通过预期的影响 ,名义抵押贷款利率与住宅 价格呈反向关系 ;REichert(1990)认为美国地区房价与抵押利率存在负向关系;Dongchul Cho(2004)也认为住宅的租押价格取决于实际利率 ,实际利率越低,租押价格上升得越快｡ 　　与此同时 ,其他学者也对利率与住宅价格的关系做了深入研究｡如,著名城市经济学家 Muth(1986)在估算抵押贷款函数时发现 ,住宅价格与长期利率关系密切 ;Baffoe- Bonnie(1998)认为住宅市场对抵押贷款冲击非常敏感｡Adrian Cooper(2004)利用牛津经济 预测(OEF)模型对英国房地产市场进行研究时发现 ,自20 世纪 80 年代以来英国抵押贷款利 率与长期利率的联系制度使得房地产价格波动幅度减弱 ,但是近期该利率机制却是房地产 价格持续上升的主要原因｡但 20 世纪 90 年代以来 ,一些 文献 还对利率与住宅价格的关系 提出了另外一种观点 ,如 Pozdena(1990),Painter 和 Redfern(2002)认为金融创新和违规操 作使得利率与住宅价格间的关系已经被弱化 ;Goodman(1995)和 Kenny(1999)在研究中发现 住宅需求和利率间存在正向关系｡ 　　国外学者对利率与住宅价格的关系研究比较充分 ,但他们的研究观点仍然存在一定差 异 ,而且忽略了汇率与住宅价格的关系研究｡当前我国房地产价格持续高涨 ,为降低房地产 金融风险 , 中国 人民银行于 2004 年 10 月 29 日和2005 年 3 月 16 日两次调整住房贷款政 策 ,贷款利率分别上调 0.27 个百分点和 0.20 个百分点｡同时 ,近期美元持续下跌 ,我国经济 长期看好和较高投资回报预期与人民币供求结构上的不平衡,使得我国面临着人民币升值 的压力｡然而,国内货币政策和国际金融环境变化将对我国房地产价格有何影响呢?下面将 从 理论 和实证两个层面 ,对该 问题 做细致研究｡本文第二部分将通过构建利率､汇率与 房地产价格关系模型,解决三者理论关系不确定或研究不充分等问题 ;第三部分对实证分析 涉及的相关数据进行描述 ;第四部分利用理论模型对我国房地产市场进行实证研究 ;最后得 出结论及基本对策｡ 　　二､理论模型 　　在开放经济条件下利率和汇率的不断波动 ,使资本在各产业之间频繁转移 ,对资本品收 益和价格产生了深刻影响｡由于房地产是一种重要的资本品,而且其开发和销售都与金融支 持有密切联系 ,利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生重要影响 ,使得房地产价格变动 与利率和汇率有着更直接的关系｡ 　　由于房地产业金融依赖度极高 ,房地产价格随着金融支持力度的变化而波动,当房地产 价格增长率超过银行贷款利率时 ,将形成价格继续上涨的预期,导致房地产群体投机行为, 最终使房地产价格上涨的预期得以实现｡在上述这种机制作用下,我们可以认为房地产预期 价格的形成主要受两个因素影响 :(1)房地产所有者从物业的使用中获得的收益,其中假设 资本收益预期为零;(2)房地产所有者预期的增值收益｡下面将沿着该思路推导出房地产价 格与利率､汇率的理论关系｡根据前面的分析 ,我们假定房地产价格由两部分组成 : 　 Pt=Pmt+Ht(1) 　　期中 ,Pt代表 t期的房地产价格 ;Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格 ;Ht代 表房地产作为投资品而获得增值收益的现值｡很显然 ,房地产预期增值收益的现值可表示为 : 　　Ht=H*t+1/(1+it) (2) 　　期中