利率与汇率联动对房地产价格交互影响探析.pdfVIP

利率与汇率联动对房地产价格交互影响探析 　 内容 摘要：本文首先通 经济 理论 模型解释利率、汇率以及房地产价格之间的 交互 影响 ；然后以2005 年 7 月到 2008 年 5 月的相关数据实证 分析 得出：人民币利率 与汇率尚不具备有效联动机制，货币政策对房地产业的调控趋于被动。 　　关键词：实际有效汇率 利率 房地产 Granger 因果检验 　　利率与汇率的传导理论 　　利率对汇率的传导机制有效性取决于一国资本账户开放程度、利率市场化和汇率市场 化程度。在利率管制和浮动汇率制度下，利率被严格控制，在一定时期内始终稳定在一个 水平上，利率对汇率不会产生冲击。同时，汇率的浮动也不会使国内利率发生变动，利率 与汇率之间不存在相互传导关系。而在资本账户开放、利率市场化和汇率市场化条件下， 利率和汇率完全由市场供求决定且自由浮动，利率和汇率之间存在相互传导的联动机制。 利率对汇率的传导主要通过短期国际资本流动的直接渠道和经常项目或总需求变化的间接 渠道进行，其中直接渠道表现在通 金融 资产需求的变动和通过信贷成本的变动，间接 渠道表现通过经常项目变动和通过总需求变动，本币利率上升会导致本币即期升值。 　　汇率对利率的传导主要通过物价和短期资本流动两个渠道进行，其中物价渠道表现在 出口商品价格和进口商品价格两个方面，本币升值导致名义利率上升。短期资本流动渠道 表现出不确定性，本币汇率变动决定于本币汇率升（贬）值预期，而影响预期的主要因素 是市场中外汇供求力量的对比和央行的汇率政策。 　　利率与汇率联动对房地产价格影响的理论 　　从微观视角来看，在开放经济条件下，利率和汇率不断波动，使资本在各产业之间频 繁转移，对资本品收益和价格产生了深刻影响。而房地产又是重要的资本品，其开发和销 售都与金融支持有密切联系，利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生重要影响，使得 房地产开发及其价格变动都与利率和汇率有着更直接的关系。 　　由于房地产开发建设、销售都离不开银行贷款，使得利率变化对未来房地产增值收益 有很大影响。同时，本币升值将使国际游资迅速向获利性好的产业转移，在较短的时期内 完成货币买入卖出的置换，吸纳这些游资的行业不会是汽车业，也不会是消费品生产行业 ，而最大可能是有较长久消费需求支持的房地产业。这些会很快把房地产业炒热，导致房 地产价格迅速上升。 　　从理论上独立分析利率波动效应和汇率波动效应，利率与房地产价格成负相关，本币 汇率与房地产价格成正相关，但是由于不同国家汇率与利率的联动效应不同，利率、汇率 与房地产价格交互作用复杂，有必要结合我国国情进行实证分析。 　　人民币利率与汇率联动对房地产价格交互影响的分析 　　（一）数据的选择及说明 　　房地产价格在一年内会发生显著变化，应尽量使用季度或者月度数据才能显示这种变 化。另外，本文考虑到利率以及汇率的变动不仅会影响房屋销售价格，还会影响房地产开 发投资、资金来源、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积等诸多方面，因此 用国房景气指数（以 1995年 3 月为基期对比 计算 出的综合指数）来反映房地产业 发展 变化趋势和变化程度会更全面一些。再则我国已实行以市场供求为基础、 参考 一篮子货 币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币汇率波动频繁且幅度大；与此同时，人民币 利率调整频繁，贷款基准利率调整多次，且在 2008 年上半年以前存款准备金率多次上调 。基于上述考虑，本文选用2005 年 7 月至 2008 年 5 月期间银行拆借利率、人民币实际有 效汇率、国房景气指数的月度数据为样本，数据来源于国家统计数据库、国际清算银行以 及 中国 人民银行数据库网站。 　　由于回归 分析 要求变量为平稳序列，否则将出现伪回归现象，故而在实证前先对变 量进行平稳性检验，由于 DF 和 ADF 检验所考虑的模型比较简单，而在实际的 经济 、金 融 时间序列中，其数据生成过程常存在自相关误差项等，PP 检验 方法 作为一种非参数 检验，能够适用于更一般的数据生成过程。本文采用 PP 检验法（如表 1），人民币实际有 效汇率、利率以及国房景气指数均为非平稳序列，故采用多元回归分析效果不佳，但由于 变量均为同阶单整，可采用格兰杰因果检验的方法进行实证分析。 　　 　　（二）Granger 因果检验 　　Granger 因果检验可以探究变量之间经验数据所反映的相互关联。在进行 Granger 因 果检验时滞后期往往会 影响 结果，因此选择较大的滞后期且结果稳定会更有说服力，本 文选择滞后 8 期，检验结果（如表