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成都、新都写字楼现状及其物业费收取标准调查 一、甲级写字楼与 5A 级写字楼 （一） 甲级写字楼 甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法， 国家在这方面并没有成文的规定， 什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼， 在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个 名词。仔细探讨会发现， 它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼 的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、 乙、丙等几个等级。 从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有 8 大特征： 管理国际化； 24 小时写字楼； 人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等 。甲级写字楼 的结构建筑学设计和视觉都是优质， 他多数都成为当地的地标， 租户置身其中富有成功感和 力量。 写字楼甲级标准参数： 位置： 于中心商业区 CBD 内。 建筑 ：其办公部分应超过 20000 平方米，每层建筑面积不低于 1000 平方米。 入住率 ： 1-2 年内的入住率不低于 65% 。 电梯： 根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每 部客梯服务面积不超过 5000 平方米；等候时间不超过 40 秒；客货分离，货梯至少 1 部； 有完善先进的智能控制系统。 构架： 甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥ 15 厘米；除地 台外的层净高为 2.8 米左右。 停车： 按大厦总建筑面积计算，每 150-200 平方米配置一个停车位；配备专用地上、 地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。 物业： 物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供 24 小 时保安服务和维护服务，有完善的中央空调以及商务配套等 。 （二） 5A 级写字楼 5A 写字楼并不是表示写字楼的品质等级， “ 5A ”指的是一个写字楼产品的智能化水平， 与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准， “5A ”仅仅表示了一个写字 楼智能化水平的高低 ,对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“ 5A ”级写字楼就是甲级 写字楼或者是品质最好的写字楼， 因为影响写字楼品质的因素很多， 比如写字楼的区位、 交 通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。 那么，什么是 5A 智能化呢？ “ 5A ”是指 OA （办公智能化） 、BA （楼宇自动化） 、CA （通讯传输智能化） 、 FA （消防智能化） 、 SA （安保智能化） 。 5A 智能化系统： 【办公化系统（ OA ） Office automatic system 】 主要包括： 卫星电视、闭路电视、计算机网络系统等； 设施标准： 以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。 【楼宇设备自动化系统（ BA ） Building automatic system 】 主要包括： 车库自动管理、新风机、风机盘管、送排风、给排水、智能照明系统、楼宇 自控系统对冷热源、变配电等系统进行控制等； 以状态监视为主，控制启停为辅。 设施标准： 1.空调自控系统 2.供排水自控系统 3. 变配电监视系统 4.电梯监视系统 【通讯自动化系统（ CA ） Communication automatic system 】 主要包括： 光缆接入、电话线、移动电话网络等、路由器等配置、无线对讲系统等； 设施标准： 1.综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性 网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以 5 类 线为基础的综合布线信息通道。 2.无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有 移动信号增强系统。 【火灾自动报警和消防联动控制系统（ FA ） Fire automatic system 】 主要包括： 大堂、车库、卫生间、办公部分都应有消防自动报警和喷淋、烟感系统等； 设施标准： 1.设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。 2.广播 音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。 【安全管理自动化系统（ SA ）Safe automatic system 】 主要包括： 设置摄像头和探测器、一卡通系统、监视系统等、门禁系统、排烟系统等； 设施标准： 1.闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼 内各层出入口， 电梯轿箱等设置固定黑白定焦摄象机。 写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象 机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。 2.防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开 关，电子门锁，读卡器。 3.停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时 出票机的方式。