城市化对房地产投资影响的实证探析.docxVIP

城市化对房地产投资影响的实证探 析 关于城市化与房地产投资的关系,已有 不少研究。向为民、李娇利用格兰杰因果分 析法对我国1986-2003年间城市化进程和房 地产投资增长作了实证研究①。研究表明 ， 目前我国房地产投资和城市化水平都处于 不断上升阶段，房地产投资增长速度快于城 市化增长，两者均保持相对平稳上升的趋势 且具有一定相关性，相关系数为，具有相互 促进的因果关系。程征贵、林子文分析了江 苏城市化进程的主要特征及其对房地产投 资的影响，并运用逐步回归法对江苏城市的 主要经济指标及房地产投资额进行实证分 析，根据最优相关模型得出城市化进程与房 地产投资具有高度相关性的结论②。本文在 已有文献的基础上,分析山东城市化进程对 房地产投资的影响，并运用多元线性回归模 型和stepwise方法,对山东省城市化对房地 产投资的影响进行回归分析，以得出城市化 指标中对房地产投资影响较大的因素，进而 对实现山东房地产投资与城市化进程的协 调发展提出相关建议。 一、山东省城市化进程的特征及其对房 地产投资的影响 1.山东省城市化发展迅速，房地产投资 稳步增加。改革开放以来，山东省城市在数 量、规模和结构上都有了飞速发展，城市化 水平也不断提高。1977年山东城市化率仅 为％，低于全国平均水平，1990年上升到％ 2000年山东省将城市化确立为山东省今后 的四大发展战略之一，从此山东省的城市化 进入了新的快速发展时期。2001年全省城市 化率为%,2009年达到％,高于全国平均水平。 城市化是生活方式、生活质量不断提高和改 变的过程。在城市化快速发展过程中 ，包括 新增城市居民的基本住房需求、原有城市居 民改善性住房需求以及危旧房屋改造更新 所造成的被动性住房需求叠加在一起，造成 了城市住宅的巨大社会需求，直接带动房地 产投资的增加。1990年全省房地产开发投资 额为亿元，1994年则上升到亿元，在随后几 年受宏观调控政策影响增速有一定波 动,2000年以后投资额稳步上升,2009年全 省房地产投资额达到亿元。 2.山东省城市化整体水平不局，制约了 山东房地产业的发展。 山东城市化率与先进 省份相比差距较大。山东城市化率与东北三 省和东部一些省份相比明显偏低。 根据国家 统计局统计公报的数据，东北三省2009年的 城市化水平分别为辽宁 ％吉林％黑龙江%, 比山东省分别高出、和个百分点。与江苏、 浙江、广东等东部发达省份相比，也存在较 大差距。2009年江苏、浙江、广东城市化水 平分别为％嘛日％，比山东分别高出和和个百 分点。 山东城市化明显滞后于经济发展水平。 钱纳里等人研究了 1965年90个国家和地区 城市化与工业化之间的关系，得出了人均国 民生产总值越高、工业化水平越高，城市化 水平也越高的结论。按照城市化发展的一般 规律,在人均GD哒到1100美元时，城市化 水平应在65恕上。根据2009年山东省国民 经济和社会发展统计公报的数据,2009年山 东省人均GD既5240美元，城市化水平仅 为％，远远落后于国际标准；2009年山东省第 一产业增加值占全省 GDP勺％,农村人口却占 全省的％，人口结构与GDP吉构偏离严重。同 时,山东省城市化滞后于工业化水平，从表2 数据可知,2003-2009年城市化率一直低于 工业化率。 城市化滞后影响了第三产业的发展，房 地产业的发展也受到很大制约。不仅同东部 发达省份相比，山东房地产投资规模相对偏 低,而且山东房地产投资占固定资产投资比 例多年来一直低于全国平均水平。 国家统计 局历年统计公报数据显示，2003-2009年全 国房地产投资额占固定资产投资总额的比 重依次为％ % % % % % %，山东省远低 于全国平均水平，详细数据见表3。造成山东 省城市化发展滞后的主要原因：一是山东省 城市化进程中东西部城市化发展失衡，全省 城市化发展水平呈东高西低、阶梯状分布 ， 城市化发展的东西部不平衡趋势，影响了山 东省城市化水平的同步良性发展和城市化 总体水平的提高。二是全省中心城市规模不 足，中小城市发展不足，小城镇规模偏小，规 模效应和集聚效应不强，制约城市对农村剩 余人口的吸纳能力。三是重化工业比重过高 第三产业发展缓慢，城镇吸纳农村劳动力能 力低。2009年山东省三次产业比例为::,其 中容纳就业能力强的第三产业占 GDFt匕重明 显过低，而第二产业中重工业比重高达 ％，比 上年增长％，高资金密集型的重化工业创造 新就业岗位的能力很差。四是国家户籍制度 和不完善的土地流转制度,使人口流动不活 跃,经济活力不足。五是城市建设投入资金 不足,城市基础设施薄弱。 二、城市化影响房地产投资的实证分析 指标的选取。反映城市化的度量指标 主要有非农人口比重、人口数量、第二、三 产业产值比重、市区面积比