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房地产行业利润率的多角度考察 摘要：正确认识房地产行业的利润率，是准确判断房地产市场形势、树立 科学 房地产 发展 观的前提。从我国房地产行业的实际利润率与国内其它行业的利润率、其它国家（ 地区）同行业的利润率对比，中外房地产从业人员年薪及其增幅的对比，我国涉足房地产 的富豪在各种财富排行榜中的地位，我国房地产行业的垄断程度等方面来看，我国房地产 行业的利润率都属于过高水平，大大超前于我国的总体 经济 发展水平和民众的实际消费 水平。中国论文联盟 www.LWLM.com 编辑 　　关键词：房地产；价格；利润率；对比 　　近几年来，在全国城镇特别是大中城市房价持续高涨的过程中，关于我国房地产行业 的利润率是否过高的争论非常激烈。正确认识该 问题 ，是准确判断房地产市场形势、树 立科学房地产发展观的前提，因此该问题的 研究 十分重要。 　　从讨论我国房地产行业利润率高低的现有 文献 来看，许多研究者的切入角度过于单 一，因此其论证不够严密，观点不够全面，说服力不强。为了加深对房地产行业利润率水 平的理解，本文将从多个角度审视该问题。 　　一、我国房地产行业的实际利润率水平 　　 目前 我国房地产行业的平均利润率，不是 2005 年国家统计局公布的 7% ，也不是某 些房地产开发商一直声称的 10%左右。财政部的抽样调查显示，2005 年房地产开发 企业 的平均利润率高达 26.79% 。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据2005 年市物 价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为 50% ，利润率最高的超过90% 。统计表明， 南京房地产开发商平均从每套住房获利（从每个买房家庭赚取）16万元，北京房地产开发 行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。 　　新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更是令人震惊。上海 “申江名园 ”前期工程的房价为 6000 元/平方米，后期工程涨到 24000 元/平方米。2005 年初上海某 楼盘的开发商预期价格是 7000—8000 元/平方米，而实际售价涨至 17000—18000 元/平方 米。2006 年上半年，北京 TOWNHOUSE 的销售价格高达 30000 元/平方米，是最初开发商预 期价格的两倍。 　　二、我国房地产行业的利润率与国内其它行业的对比 　　据统计，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于 10% ，集中于7%—8%这 一区间。前新希望集团董事长刘永好曾经感慨：做一年房地产的收益超过做十年农产业的 收益。还有企业家笑称，做房地产比贩毒还赚钱。 　　我国涉足房地产的企业家在各种财富排行榜中占据突出地位（名次靠前、比例大）， 从侧面说明了房地产行业利润率远远高出其它行业。 　　从 “胡润百富榜”来看，2004 年前 10 名富豪中有 7 位涉足房地产，占 70% ；2005 年 前 50 名富豪中有 24 位涉足房地产，占 48% ；进入2006 年前 10 名的 4 位广东籍富豪，均 以房地产为主营业务。 　　从 “福布斯 2006 中国 富豪榜”来看，前 10 名中有 3 位专营房地产（其中有 1位的 公司总部所在地为上海/香港，即排名第二的世贸集团的许荣茂），有 1位以房地产为首 要业务，有 1位以房地产为重要业务（不含公司总部在香港的荣智健家族，实际上中信泰 富集团是从事多元化经营，不过兼营房地产的规模小），涉足房地产的富豪共占 50% ；前 50 名中有 10位专营房地产，有 4 位以房地产为首要业务（其中有 1位的公司总部不在内 地而在香港，即香港中渝实业的张松桥），有 6 位以房地产为重要业务，涉足房地产的富 豪共占 40% ；前100 名中有 17位专营房地产，有 12位以房地产为首要业务（其中有 2 位 的公司总部不在内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥、百仕达控股的欧亚平），有 14 位以房地产为重要业务，涉足房地产的富豪共占 43% 。由此可见，如果将许荣茂视为内地 富豪，那么内地房地产开发商在 “福布斯 2006 中国富豪榜”前 10 名、前 50 名、前 100 名中的占比，分别为 50% 、38% 、41% 。 　　近年来，其它行业的资金大量流向房地产业，其它行业的部分企业介入甚至直接转向 房地产开发，这种局面是房地产行业利润率远远高出其它行业的又一明证。许多与房地产 业毫无关联的企业，如国内商业企业、外贸公司、家电企业甚至高 科技 企业，纷纷进入 房地产开发行业。就连某些在国内享有盛名、在国际上也有较高知名度的高新技术企业， 如海尔、联想、TCL ，也开始兼营房地产开发业务。以致有人忧心忡忡地发问：下一个涉 足房地产开