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关于北京望京社区物业管理工作的调查报告 随着我国城市建设和房地产业的发展，以及城市化进程的推进，住宅小区的物业管理是目前我国物业管理的主要形式,其管理服务的质量不仅直接关系到居民的生活,工作质量,同时对物业公司自身的生存也起着决定作用，物业管理逐渐成为一个独立的行业，展现出广阔的发展前景。因此，搞好物业管理相关工作，特别是完善住宅小区的物业管理，解决好物业管理方面的纠纷，对和谐社区的建设乃至整个和谐社会的构建都将起着巨大的推动作用。 本人于2010年2月12日至2月20日对北京望京社区的物业管理工作基本情况，以亲自实地调查及问卷形式进行了初步调查与研究，具体调查结果如下： 一、北京望京社区基本情况 北京望京社区位于北京市朝阳区，是朝阳区成立物业较早的小区之一，小区总的管理面积约79015.21㎡，管理项目类型为住宅区，其中：幼儿园2637.75㎡；农贸市场1200㎡；其它881.25㎡；地下部分1909.28㎡；住宅71225.58㎡，29栋6层高，户型：一房二厅一卫55㎡-65㎡、数量160套、比例20.2%，二房二厅一卫78㎡-85㎡、数量338套、比例42.6%，三房二厅二卫115㎡-125㎡、数量148套、比例18.6%，小区住宅户型面积从55㎡-200㎡不等，总数量794、比例100％，居住人口近6500多人，绿地面积21267.93㎡，绿地率41.3％，道路广场用地15576.145㎡，总停车位118辆，其中：车库46辆；停车场72辆，人防面积1909.28㎡，贮藏间10859.68㎡。 二、北京望京社区物业管理存在的问题 （一）望京社区物业管理费收缴难 小区物业管理费是物业管理企业开展工作的基础，也是物业管理企业生存和发展的基础。然而，物业管理费收缴难是目前望京社区物业管理企业所面临的大难题。收费难，物业管理企业效益也就差，望京社区物业管理企业前几年几乎濒临倒闭。目前望京小区物业管理的企业共有18个，其中有13个一直亏损着，占比达到72.2%，收支平衡的是3个，占比为16.7%，微赢的只有2个，更为严重的是，收费难和物业管理服务水平低两者形成恶性循环，直接影响着物业管理水平的提高，进而影响和阻碍着望京社区物业管理企业的生存和发展。 同时，望京社区的业主消费观念还存在着一定的差距，消费意识还没有完全树立起来。享受了服务就应该付费，这个道理现在已被大多数业主接受。但有些居民对物业管理的认识还处在一个较低水平，在“分房修房靠单位”传统观念的影响下，还有一部分人没有认识到物业服务是一种消费行为，这种不成熟的消费观念造成望京社区物业发育不健全。更有不少业主把物业管理企业看作是大包大揽的管家，认为物业公司既然收取了费用，就应该包办一切，管好小区内任何事，把因装修引起的地板漏水、噪音、圈养宠物等都归罪于物业管理企业服务质量不好，以此作为拒交的理由。 （二）业主委员会和业主的权利意识有偏差 目前在中国，业主大会决定了的事情，最终要由业主委员会中的委员来具体落实执行，因此，业主委员会的素质高低直接关系到业主大会的各项决定能否顺利得到高质量地完成。在实际操作过程中，望京社区的一些业主委员会的委员产生不规范，有的委员不管事，有的素质不高，有的没有把自己看成业主的代表。这些委员不仅不能维护业主的利益，反而做出许多损害广大业主利益的事情，增加了物业纠纷。同时，一些业主对现行的法规政策理解不透彻，对自己的权利认识也存在偏差。有些业主就认为物业公司就是自己花钱请来的“管家”和“佣人，一切工作都要为自己服务，物业公司就要听业主的，业主让物业公司怎么干物业公司就得怎么干，什么事情都要物业公司解决，物业公司不听话就得走人，这都在一定程度上增加了物业管理纠纷发生的几率。 （三）望京社区乱停车导致对物业管理不满 随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高, 各种类型的车辆越来越多, 特别是私人轿车数量飞速增长, 停车位数量无法适应汽车增长的需求。20世纪90年代及以前建成的住宅区基本没有配置专门停车位, 近几年望京社区因对车位配置规定的执行监管不严, 加上建造地下停车库的成本较高,停车库基本上还是以地面停车为主且配置不足。目前望京社区停车位满足程度约为56% , 有一半现有停车位不足实际所需一半, 根据规划对车位配置要求测算, 望京社区车位缺额约在1千个左右,导致望京社区大量占行车道、人行道、小区走道、绿地停车和违章停车等行为,造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉, 影响了社会公平和居住环境, 加剧了交通拥挤、恶化了生活居住环境, 给防灾、安全带来一定的隐患，同时也加剧了对物业管理企业的不满。 （四）物业服务企业从业者的素质偏低 望京社区物业服务企业从业者素质偏低，管理服务不到位的现象是当前普遍存在的问题。由于物业管理是一个新兴行业．