130314中山三乡镇平南村地块可行性研究报告宋体.docxVIP

精心整理 谨呈 : 李金平董事长 中山三乡镇平南村地块 可行性研究报告 中城嘉信地产 二 0 一三年三月十八日 第一部分三乡镇周边市场调研 一、三乡镇区位解读 1、三乡镇概况 三乡镇位于中山市南部，毗邻珠海特区，四面环山，面积 93.61 平方公里，其中建成区面积 12.16 平方公里。辖 12 个村委会和 2 个居委会，常住人口 19.17 万人（其中户籍人口 4 万人），旅外同胞 7 万人、遍布世界各地。三乡镇是其他地区通达珠海、澳门等地的节点城镇， 位于珠中江城市半小时生活圈和珠三角一小时生活圈内，交通路网发达、区位优势明显。 2、三乡镇产业发展状况 改革开放以来，三乡大力实施“工业强镇”战略，美国、德国、日本、意大利、韩国等国家和港澳台等地区的知名企业纷纷落户，三乡迅速发展成为以外向型经济为 主导的工业强镇和经济强镇。现全镇拥有 2000 多家工业企业，其中外资企业 500 多家，位居全市前列。三乡拥有亚洲最大的制鞋基地宝元鞋厂，亚洲最大的休闲运 动帽生产企业伟立制帽厂，全球着名的药业和化妆业品牌企业曼秀雷敦公司、全国箱包行业名牌企业皇冠皮件公司、全国第二家香港上市的房地产企业雅居乐地产集团均座落我镇。另有一批像金胜铝业、日东光器等名优企业，企业先进发展模式是三乡工业发展的标杆。 三乡镇在大力实施“工业强镇”战略的同时，强力推进“双轮驱动”战略，把优先 发展现代服务业、新兴服务业摆在重点位置， 2011 年三大产业比例 1.5 ：52.1 ：46.4 ，第三产业发展迅猛，历年比重居全市前列。 3、三乡镇交通区位 三乡交通网络完善，方便快捷。 105 国道、广珠公路、沙坦路等主干道贯穿全镇， 全镇有 3 个汽车站，班车直通香港、 广州、深圳以及省内其他地区和国内 14 个省份地区。西部沿海高速公路、京珠高速公路、太澳高速公路直接通达三乡，珠三角城 际轻轨、提前开工的港珠澳大桥距离三乡 20 分钟车程，穗、深、港、澳、珠等机场均处在其 90 公里交通圈内， 南沙港、高栏港、中山港、神湾港乃至港澳地区的多个水运口岸环列， 其中最近的出口港仅需 10 分钟车程。市镇公交线路完善， 镇内有公共汽车、小巴、以及规划中的自行车慢行系统互补相互配套出行。 此外，铁路运输经由广州及未来的中山过境线路通达全国各地，形成方便快捷的海陆空交通网络。 二、 三乡镇房地产项目调查 （一）三乡镇在售房地产项目调查 1、三乡镇房地产项目一览图 2、三乡镇在售项目统计 三乡镇目前在售项目约 10 个，总推售量约 33.1 万㎡； 2 三乡区域中房地产项目多以别墅和洋房为主要产品，多个项目容积率密度较低，居住舒适度极 高。由于本区域总价相比周边城市较低，客户的刚需选择也从 90 的两房跃升 100 以上的 3 房， 因此在户型上多以 100-130 ㎡的 3 房为主； 区域内项目的洋房均价集中在 4200-4800 之间，别墅均价在 10000-18000 之间； 而在较多项目近期的营销动作中不乏看到众多的一口价以及特价房等推广字眼出现，市场已进 入以价换量的趋势； 3 3、部分重点在售项目调查： （1）个盘分析——景观一品 项目基本概况 项目分析 项目小结： 该项目在 2008 年开盘，至今销售周期较长，这与项目的产品户型、价格有关，在早期曾经销售 均价为 6100 元 / ㎡，并且项目最小的户型为 145 ㎡的三房，户型相对偏大，因此项目对应的客户较 为高端，外地人客户承受能力较大，影响着项目的成交客户； 4 2）个盘分析——大翼龙苑项目概况 项目分析 项目总结 该项目位于城桂公路旁，较多本地人觉得项目较为偏远，因此不会选择本项目置业，但项目的亮点 大赠送面积户型，吸引较多外地客户。在调查的过程中，停车场不乏广州、深圳、珠海等地方的车 牌车辆； 5 3）个盘分析——海尚绿洲项目概况 项目分析 项目总结 项目位于雅居乐新城旁，其消化速度较慢，项目属于三乡区域内价格的洼地，促使较多的本地人购 买，同时也有部分生活工作在三乡的坦洲、珠海客户前往购买； 6 4）个案分析——爱 ME公园项目概况 项目分析 项目总结 该项目主要推广区域在珠海，在珠海公交站牌和户外均有项目的画面上画，促进了客户对项目的了 解；该项目生活配套设施较为完善，规划中的公园和公交总站也是该项目的一个卖点； 7 5）个案分析——檀香山别墅项目概况 项目分析 项目总结 该项目属于尾盘阶段，所剩货量不多，看其推出特价单位所知，项目想尽快清货；而项目的水 系园林规划景观较好，购买的客户置业目的主要以度假旅游为主；销售现场的展示和氛围完全没有 销售的气氛； 8 6）个案分析——雍泉度假山庄项目概况 项目分析 项目总结 该项目属于三乡区域内低密度项目之一，其度假的用途较为明显，吸引较多外