从华润中心万象城深度解析城市综合体.pdf

从华润中心“万象城” —深度解析城市综合体 在零售业中，ShoppingMall 是一种高级的商业业态形式，译成中文为“超级购物 中心” 。在西方国家，ShoppingMall 与百货店和超市一样是一种常见的业态形式， 属于一种新兴的复合型商业零售业态，具有规模庞大、功能齐全的特征， ShoppingMall 集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，是包括主力百货店、大卖场以 及众多专卖店、娱乐中心、连锁店、餐厅在内的超级商业中心。 　　ShoppingMall 发端于 20 世纪 50 年代的美国，现已成为西方国家的主流零售 业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。ShoppingMall 进入中国时间 不长，由于其本身需要投入巨大的资金和对经营有很高的要求，因此这一新兴的 业态进入中国后出现了很多问题，一些地方出现一哄而上的局面，消费能力难以 满足巨大的消费规模；某些超级购物中心项目则断裂于资金链条，出现资金漏洞， 不得不中途搁浅或停建；还有一些超级购物中心即使勉强开业但却利用率很低， 难以达到设计规模，造成了资源的巨大浪费。本期我们将关注华润集团的华润中 心“万象城”项目的整体规划和运营模式，希望对国内方兴未艾的 ShoppingMall 市场带来新的思路。请看本期“华润中心‘万象城’规划运营模式案例” 。 　　市场：对区域购买力是一个真实的考验 　　 　　■ShoppingMall 在中国市场的方兴未艾体现在各地纷纷上马超大型的购物中 心，据了解北京、上海、广州、深圳、西安、青岛和武汉等城市都有不少已经建 成、和正在规划中的 ShoppingMall 项目，例如已经建成的北京东方广场、上海 正大广场、港汇中心、广州的天河城、深圳的中信城市广场等，正在建设当中的 还包括深圳的华润中心“万象城” 、北京的世纪金源时代购物中心、华贸中心购物 广场、中关村国际商城、春天 Mall 和广州正佳广场等一大批超级购物中心。这 些在建的 ShoppingMall 普遍的规模在 50 万平方米以上，有的甚至达到 100 万平 方米，投资动辄几十亿元到上百亿元。 　　 　　■ShoppingMall 在中国市场如何发展和规划，首先要看区域经济实力和商业 环境，也就是说一个超大规模的购物中心的建设必须要充分考虑当地市场的消费 能力和业态竞争状况，而且还要面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商 务圈的人口基数，也体现了核心商圈的消费能力，也包括了 GDP 的水准。例如 在百货业发达的北京、上海，零售市场竞争已经非常激烈，仅仅两个城市建筑面 积超过 1 万平方米的大型百货商场都超过了 100 家，政府已经明确不鼓励再建设 大型的百货商场，而对于更大规模的 ShoppingMall 而言，虽然其功能更多样化， 业态形式更先进，但在这些几乎饱和的市场大规模建设无疑风险很大。 　　 　　■而深圳和广州则与北京、上海有很大的不同，这两个城市的消费能力在国 内处于领先地位，但多年来大型百货零售业发育不良，大型百货商场的数量和规 模普遍都比较少和小，而两地的以低价和平价为特征的大卖场和超市的发展却如 火如荼。香港华润集团在筹备深圳华润中心“万象城”这个项目时对深圳的消费市 场做了一次深入的市场调查，发现深圳居民的收入水平和平均购买力在全国排名 第一，2002 年深圳人均 GDP 超过 4500 美元，城市居民可支配收入 24940 元， 全市居民家庭人均消费支出 18925 元，深圳每百户居民拥有 18.5 辆轿车，已经 进入轿车消费普及阶段；深圳房地产平均价格达到 5533 元／平方米，2002 年全 市房地产成交面积突破 790 万平方米，增长迅速。这些数据显示深圳已经具备了 发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。 　　 　　■在对深圳消费者的调查中发现，深圳居民对当地的购物状况并不满意，普 遍认为本地缺乏购物环境舒适良好、档次中高的综合性购物中心，当前的一些商 场普遍散、乱、差，而以低价为特征的超市和大卖场仅仅能够满足人们基本的消 费需求。在对受访者的概念测试中发现大型现代化的购物中心将逐渐成为受访者 喜欢的购物地点。 　　 　　事实证明在广州，早于华润中心“万象城”开业的天河城广场经营的非常理想。 总投资 12 亿元，建筑面积 16 万平方米，营业面积 10 万平方米的天河城广场成 为广州少有的大型高档购物中心，每天的客流平均达到 20 万人次，2002 年整个 购物中心的营业额达到 36 亿元，已成为广州最繁