百强商业地产项目案例之十八--深圳华润万象城.pdf

百强商业项目案例之十八——华润万象城 华润万象城：深圳都市文化品位且富有个性的 主题购物中心 建筑面积：18.8 万平米 商业定位：完整及协同的体验，包括 购物、休闲、餐饮及娱乐 开发理念：全新的建筑形态、全新的 消费环境、全新的业态组合 商业形态：4 家主力店+店中店 业态组合 商业规划设计 将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角 度进行规划和设计， 给予其设计规划的较大自由空间。 整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线 两边，避免了商场死 角的出现； 平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流； 立体动线设计减少了 楼层之间的租金差距； 内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店 面的货物区，真正做 到人车分流、人货分流； 出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6 米至 6.8 米不等）、实用率高（达 60 ％），方正 实用； 88 部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； 公共区域的空间舒适、色彩和谐； 巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自 然光 ； 体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便； 女性洗手间配置高出国家 标准的两倍。 负一层主力店：华润万家超市 CITYVALUE 超级广场 主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品， 建设一个以进口商品为特色的新概 念超市，避免商品组 合与竞争对手同质化； 1-3 层主力店：Réel 时尚生活百货（2 万平米） 首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细 分，开创了个性化女性消费环境。它 的购物环境、商品组合和服务极具个性化； 4 层主力店：嘉禾电影城 、真冰滑冰场 评论： 今年我去万象城考察了一下，感觉他的百货做的不错，是台湾的女性时尚百货。万象城的国 际一二线的牌子比较全，到里面几乎都能找到高档的牌子。他的下沉式广场做的不错，是个 值得借鉴的地方。 楼主传的数据准确啊，譬如 REEL 百货面积最多也就 1W 平米，参考的是台湾衣蝶的风格。 商业动线设计的确有个性，阳光天棚也不错，一起到很好的人流牵引作用 商业定位：完整及协同的体验，包括 购物、休闲、餐饮及娱乐 开发理念：全新的建筑形态、全新的 消费环境、全新的业态组合 商业形态：4 家主力店+店中店 深圳万象城的基本数据: Shenzhen City Crossing (Total 433,748 sq.m) • 住宅 (Total 110,000 sq. m) • 办公楼 (Total 40,990 sq. m) • 商场 (MIXC concept) (Total 159,585 sq. m) • 酒店及服务式公寓 (Total 67,506 sq.m) • 车库 (Total 55,667 sq.m) 万象城是作为一个城市综合体项目而成功的,除了深圳以外最近杭州万象城的商场也已经开 幕了,做得也很不错. 不得不说华润现在的商业运营能力很强,尤其在中高端品牌引入方面. 另外,关于收益回报,这里有些小数据希望可以帮助大家理解租金的回报 Shenzhen City Crossing 2009 租金收益 RMB 611.77 million 出租率 99.9% 总的商业面积 GFA 323,748 sq.m ( 即除住宅外) 租金/平方米/年 = RMB 1,890 /year/sq.m 这还是包括车库,酒店和办公楼的! 经营得好的商业地产拥有极强的保值增值及抗风险能力，容易成为国外投行及基金青睐的对 象。在未来几年内，华润将引进专业的战略合作伙伴，包括基金，共同开拓国内的商业地产 领域。 非常喜欢深圳万象城 1、地理位置突出； 2 、商业体量大、全面； 3、设计非常时尚前卫大气； 4 、商业布局非常合理，兼顾中低高； 5、成果的店中店模式。