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PAGE PAGE # 三亚中央海岸项目可行性研究报告 编撰单位： 三亚中港置业有限公司 编撰时间：二OO六年十一月十日 目录 第一章 总论 1、1 项目概况 1、2 项目提出的背景及建设必要性 1、3 可行性研究的依据和范围 1、4 主要技术经济指标 1、 5 施工进度计划 第二章 市场调研及前景预测 2、 1 产权式酒店的概念 2、 2 产权式酒店的流行均势 2、 3 中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析 2、 4 本项目优劣势分析 2、5 本项目前景预测 第三章 项目定位 3、 1 主题定位 3、 2 功能定位 3、3 开发该项目目的定位 3、 4 项目开发的市场需求定位 3、5 公共的配套条件 3、 6 市场定位 3、7 项目建设方案及规划设计定位 3、 8 价格定位 3、9入市姿态及推广时机定位 3、10销售方式定位 3、 11 物业管理定位 第四章 管理范围 一、管理期限 二、收益分配期限 三、 乙方的权利和义务 四、 管理公司的权利和义务 第五章 酒店客房经营收入、管理成本与收益分配 一、客房经营收入 二 、经营管理成本（参考） 三、收益分配 四、收益支付办法 第六章 合同的修改、变更及解除 一、 产权运作方式 二、 基本运行管理 三、 业主入住管理 四、 客房委托经营管理模式 五、 委托经营管理收入分配方案 六、 业主客房业权变更有关规定 第七章 营销策略 7、1 卖点整合 7、2 优惠措施 7、3 销售目标体系——整体推广思路 7、4 分阶段控制的公关效果 7、5 外发式宣传策略 7、6 销售进度目标（以面积计算，均指公寓部分） 第八章 投资估算和资金筹措 8 1投资估算（见附件1） 8 2资金筹措（见附件2） 第九章 财务评价与社会效益分析 9、 1 盈亏平衡分析 9、2 赢利预测（见附件 3、4、5） 3 敏感性分析（见附件 7） 9、4社会效益分析 第十章 结论 第一章 总论 1、 1 项目概况 本报告所陈述的对象为 三亚中港度假酒店 （暂定名），以下简称本 项目。 三亚犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬 18°，与阿拉伯海、 红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温 馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长 夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的 沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为 4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界 48个国家158个主要 城市环境质量进行监测评价， 三亚空气质量位居世界第二， 中国第一。 本项目位于三亚市风景如画的三亚湾跃进路渔港码头， 规划中的 “阳 光海岸” 北侧。地块南北约 230 米，东西约 150 米，面积： 68 亩。 西眺三亚湾拥有开阔的视野和独特的海湾风景， 三亚湾钻石地带， 前 方三亚湾路与后方解放路分属三亚的景观主轴和交通主轴； 穿行解放 路的市政公交通达市区各地， 而三亚湾路作为核心旅游大道， 与亚龙 湾、大东海、鹿回头、天涯海角、南山寺等各景区相连，相映融汇成 璀璨的三亚风景带，并且与凤凰机场、国际码头、三亚火车站、东西 线高速路快捷沟通。三亚湾，位于三亚风景群的核心，银色海滩伴着 蔚蓝海岸伸展， 与三亚城区完美相融。 作为风情海湾， 这里沙滩平缓， 海面开阔，湛蓝天宇映衬着碧波万顷，景象万千。并地处市区内一块 集文化、休闲于一体的度假旅游生活区。 是建设高档城市港口度假 酒店的理想用地。 1、2 项目提出的背景及建设必要性 在过去的 20 年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长 足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。 旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点， 它在扩大开 放，带动相关产业的发展， 促进就业和区域经济平衡发展以及提高人 民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下， 三亚的旅游业步步升温。 旅游房地 产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 近几年， 三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影， 开始 复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。 特别是随着近几年国内经济的好转、 国家假日经济的刺激、 国人消费 观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善， 使得三亚作为全国唯 一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时， 三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、 华 北地区的人们对到三亚过冬、 度假充满热情， 客观上造成了三亚近期 推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。 业内人士认为， 未 来几年的三亚房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。 在美丽的三亚湾阳光海岸区域内可以供给的滨海一线五星级旅 游房产目前尚无一家，