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商品房预售款监管模式比较 房地产市场 CHIM 舳札 ESTE 商品房预售款监管模式比较 文志敏成都市房屋产权监理处 ,国内预售款监管制度地方规定比较分析 《城市商品房预售管理办法》规定：商品房预 售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定 在《城市房地产管理法》上位法有原则性规定的 情况下，赋予了地方房地产主管部门制定具体操 作规范的权力?早在1998年，《广东省商品房预 售管理条例》即以专章形式确立了商品房预售款 的监督管理规则，对预售款的概念，范围，监管形 式，监管周期，监管主体，操作模式，监管收费等 均作出了明确规定，开创了国内开展商品房预售 款监管工作的先河? 据不完全统计，目前国内已有70余个大中 城市出台了预售款监管的地方性规定 ?受经济发 展水平和各地实践差异的影响 ，预售款监管的制 度模式，监管力度，特色等各有不同?笔者选取了 颇具代表性的部分地方规定，进行对比分析和归 类总结? 1?从发文主体和文件效力来看 第一，地方性法规规定有商品房预售款监管 的内容，效力层次最高，辖区内各地方据此进一 步制定操作规范?如《广东省商品房预售管理条 例》，《重庆市城镇房地产交易管理条例》都有针 对商品房预售监管较为详尽的规定 ，广州，汕头， 珠海,重庆市房地产主管部门在此基础上制定了 详尽的操作细则;It;lt;fiJ东省商品房销售条例》也对 该省商品房预售款监管事宜作出了原则性规定 ， 州市商品房预售资金监管办法》 ，《青岛市新建商 品房预售资金监管暂行办法》 ，《昆明市进一步加 强商品房预售管理实施意见》 ，妖津市新建商品 房预售资金监管办法》，《合肥市商品房预售款监 督管理暂行办法》，《湘潭市城区商品房预售款监 督管理办法》，《岳阳市商品房预售款监管暂行办 法》都专门规定了商品房预售款监管的原则 ，操 作流程等，为房地产行政主管部门开展预售款监 管工作提供了直接依据? 第三，房地产主管部门与银行业主管部门联 合发布规范性文件，对参与监管的商业银行具有 较强的约束力?如《北京市商品房预售资金监管 暂行办法》，《浙江省商品房预售资金监管暂行办 法》，《南京市商品房预售款监管办法》均有商业 银行参与监管，其对银行的约束力比房地产主管 部门单独发文更强? 第四，房地产主管部门单独发布规范性文 件，约束力相对较弱?如《福建省商品房预售管理 暂行办法》，《厦门市商品房预售款监督管理实施 细则》，《成都市商品房预售款监管办法（试行）》 及其实施细则，是房地产主管部门单纯发布规范 性文件的典型代表? 2?从监管主体，监管模式和监管周期来看 第一，由房地产主管部门或设立专门的主管 机构集中监管?如厦门市由交易中心直接负责预 售款监管，青岛市国土房管局下设房地产交易资 金监管机构直接负责新建商品房预售资金的具 体监管工作，广州市房地产中介服务管理所下设 商品房预售款监督管理小组对广州市商品房预 售款实行”全程全额”监督管理? 表1：各代表城市监管主体，模式，协议比较 废丝直扬 cj埘RE肛ES伍 项目免于 城监管主体监管模式监管协议解除监管 （时间监管 北京监管银行商业银行监管，主管部门开发商与监管银行双方订立完成初始登记并达到购房 人无 2010.12.1督查可单方办理转移登记的条件 杭州监管银行银行，监理单位监管，主管开发商，银行，监理单位三方竣工验收备案无 2010.11.20部门检查协议 厦门交易中心房地产主管部门直接监管开发商 ，交易中心与开户银项目验收和施工单位出具 的有 2002.1.1行三方协议未欠工程款证明 南京监管银行商业银行监管，主管部门开发商与监管银行双方协议建筑安装工程竣工验收备 案无 2007.10.1不定期抽查 济南引入担保银行监管，同时引入担保开发商，商业银行与担保公竣工验收有 2005.10.26公司担保司三方协议 重庆银行，监工程监理与商业银行联合开发商 ，工程监理机构和开经规划，土地房屋，建设，消无 2002.8.1理单位监管，主管部门监督设专户的商业银行三方协议防等综合验收合格 广州 ,开发商及竣工验收并办理初1998.10.1 ,开发商及竣工验收并办理初 2005.7.13小组下设预售款监督管理小组商业银行三方协议 2006.5.30 青岛专设监管房管部门专设的资金监管监管机构 ，开发商，监管银行 三方协议办理房地产初始登记无 2010.3.1机构机构直接监管 成都监管银行商业银行监管，主管部门开发商与监管银行双方协议竣工验收备案无 2010.11.1 督查 第二,通过引入担保单位全程担保的形式 ， 进行重点监管.如”济南模式”济南市引入担保 公司全程担保制度，预售款的监管采用由预售人 委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担 保书的方式实施，以保证预购人的合法权益. 第三，商业银行与项目监理单位