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房地产企业成本分摊系列（五）层高系数法 作者：王皓鹏 根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发 [2006]187 号）规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法， 计算确定清算项目的扣除金额。 关于成本分摊的基础方法（建筑面积法、预算造价法、占地面积法、直接成 本法），我们与大家分享完了。那么，接下来我们再聊聊 “其他合理的方法 ”，首先来了解层高系数法。 什么是层高系数法？ 我翻阅了相关资料， 暂时没有找到层高系数法的定义， 只好自己来做蹩脚 的阐述。层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建 筑成本。我们还是通过案例来解读： 案例 : 老王计划在老家的宅基地修建一座两层的门房， 建筑面积是 200 平方米，其 中第一层层高 4.5 米（假设为商业） ，第二层层高 3 米（假设为普通住宅） ，各 层建筑面积均为 100㎡，共花了 75000 元。请计算商业的工程造价？（小学三年 级的应用题） 第一步：计算层高系数 将普通住宅的层高设为单位 “1” ，则商业的层高系数为： 商业的层高 / 住宅的层高 =4.5 米÷3米 =1.5 第二步：计算层高系数下的 “层高系数面积 ” 第一层层高 4.5 米，可以虚拟认为商业建造了 1.5 层，于是商业建筑面积就不是真实的 100㎡了，而是虚拟的 150㎡。数据来源： （1）商业建筑面积 * 层高细数 =100 平方米 ×1.5 =150㎡ （2）住宅的层高系数面积 =真实的建筑面积 * 层高系数 =100㎡×1 =100㎡ 于是，整座楼的建筑面积就不是 200 平方米了，而是考虑层高因素下的 250 平方米了。数据来源： 商业层高细数面积 +住宅层高系数面积 =150㎡+100㎡ =250㎡ 第三步：计算层高系数法下的单位成本 单位成本 =总成本 / 层高系数面积 =7.5 万元 ÷250㎡ =300 元/ ㎡ 第四步：计算商业的总成本 =商业的层高系数面积 × 单位成本 =150㎡×300 元 / ㎡ =4.5 万元 好了，答案出炉了。我们对比建筑面积法下的商业成本： 在建筑面积法下，商业的总成本是： =100㎡×7.5 万元 ÷200㎡ =3.75 万元 提示大家关注两点： 1、没有考虑横向成本，考虑纵向成本不足 层高系数法考虑纵向成本不足， 没有考虑横向成本。 因此采取层高细数 法计算成本的时候，会受到一定的限制。 如《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》 （浙江省 地方税务局公告 2014 年第 16 号） 规定：对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程 费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计 算：对层高高于 4.5 米（含 4.5 米）低于 6 米的，其可售建筑面积按 1.5 倍计算；对层高高于 6 米（含 6 米）的，其可售建筑面积按 2 倍计算。 《广州市地方税务局关于印发 2013 年土地增值税清算工作有关问题的 处理指引的通知》（穗地税函 [2013]179 号）文件规定：对兼有住宅和非住 宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的 可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以 1.4 系数 进行分摊计算。 2、仅建安成本采取层高系数法 采取层高系数法进行成本分摊的时候，仅仅适用于 “ 开发成本 --- 建筑 安装费 ” ，公配、土地成本等不可以使用。 如果有人要问 ：为什么采取这种麻烦的 “层高系数法 ” 呢？我想，您一定懂的！