房地产企业永续债的税收规则.docVIP

房地产企业永续债的税收规则 一、永续债简介 房地产行业具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，作为资本密 集型产业，融资是其不可缺少的一个环节。而随着政府对房地产企业股权再融资、发 行债券等融资渠道的收紧，在 众多房地产企业跑马圈地的节点上，永续债似乎成为了 房企新宠。 2013 年 4 月，恒大地产在香港发行永续债，将其列示为永久资本工具， 大幅降低了其资产负债率 ，优化资本结构后，很多地产企业如雅居乐、融创、保利等 都开始发行永续债。 永续债是指没有明确到期日或期限非常长的债券，即理论上永久存续。同时，永 续债还具有发行人赎回权、高票息率、票面利率跳升或重设机制等特征。目前我国永 续债没有固定的券种， 主要包括可续期企业债、 可续期公司债、 永续债务融资工具 （含 永续票据） 、无固定期限资本债券等几类，发行人可以选择以上几种方式发行，但由 于监管部门不同，发行条件也存在一定的差异。分析人士认为，目前银行推出永续债 或是房地产企业发行永续债均是顺势而为，因为：（ 1 ）永续债是监管鼓励和大力推 行的一级资本创新工具，作为债务融资工具可补充一级资本且不影响股权结构，不摊 薄 ROE ；（ 2 ）部分永续债无需证监会审批，而是 在银行间市场发行，不是发行股票， 不会对股价产生冲击；（ 3 ）当前银行间市场利率处于近两年来的历史低位，为永续 债发行提供了良好的市场环境。 自从恒大引入永续债之日起，投行分析师们就开始诟病永续债。投行分析师诟病 的理由很简单，恒大的永续债在会计账目里是列为权益，而非负债。因为在满足一定 条件后，永续债可以归为资产负债表中的权益类项目，而中国恒大就是这么操作的， 图一为恒大 2016 年年报数据截图。而且恒大永续债利率设计为 2+N 模式，即在存 续期的前两年公司所需支付的利息较低，但在第三年起就跳高至 30% ，企业风险骤 然增加，给了投行分析师更多做空恒大的支持。 二、永续债所得税处理规则 长期以来，投融资交易双方对永续债是 “ 股 ” 是 “ 债 ” 的定性、股息免税、利息 费用资本化、税前扣除凭证、资本弱化等问题进行了大量的讨论，典型问题包括房地 产企业发行永续债的融资成本是否属于利息支出能否在税前扣除， 投资人取得的持有 收益能否享受股息红利免税优惠政策等。如果发行企业不能税前扣除，投资人不能享 受股息红利免税，则存在严重的重要征税问题；而如果发行企业允许税前扣除，而投 资人可以享受股息红利免税，即通常所说的混合错配，则会造成税基侵蚀。在此背景 下，国家出台了《财政部税务总局公告 2019 年第 64 号 关于永续债企业所得税政 策问题的公告》（以下简称 64 号公告），对永续债的相关问题进行明确： ．永续债产生的利息可以不附条件的作为股息处理，发行方房地产企业不得在税前扣除，投资方取得的利息收入享受股息免税优惠。即投资方取得的永续债利息收入属于股息、红利性质，按照现行企业所得税政策相关规定进行处理，其中，发行方 和投资方均为居民企业的，永续债利息收入可以适用企业所得税法规定的居民企业之 间的股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税规定； 符合条件的作为利息处理，发行方房地产企业准予扣除，投资方需计入应税 所得缴纳企业所得税。其中符合条件是指符合下列条件中 5 条（含）以上的永续债： 1 ）被投资企业对该项投资具有还本义务； 2 ）有明确约定的利率和付息频率； 3 ）有一定的投资期限； 4 ）投资方对被投资企业净资产不拥有所有权； 5 ）投资方不参与被投资企业日常生产经营活动； 6 ）被投资企业可以赎回，或满足特定条件后可以赎回； 7 ）被投资企业将该项投资计入负债； 8 ）该项投资不承担被投资企业股东同等的经营风险； 9 ）该项投资的清偿顺序位于被投资企业股东持有的股份之前。 双方的税务处理选择应当一致，防止混合错配，税务处理方式选择权在发行方房地产企业，且房地产企业在发行文件中就应当披露其税收处理方法，一经选择不得变更。 三、永续债增值税处理规则 毫无疑问，房地产公司发行的永续债，如果按照利息，则属于增值税应税行为，无论是单位和个人取得的利息都应该要缴纳增值税。而债券的投资人众多，且在各个 交易场所发行的永续债是存在频繁交易的， 且债券是按照各自持有期间的利息缴纳增 值税。因此，永续债的利息在实际兑付环节是没法让每个投资人来开利息发票的。而 根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局 2018 年 28 号公告）， 明确了企业所得税税前扣除必须要取得合法有效凭证。此问题有待财政部、税总通过 文件解读或其他问答中给予明确。