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杭州XX年前期商业调研分析报告 .、八■、 一前言 此次调研背景基于对本案前期资料的了解，以及与贵司初步沟通探讨的前提 下，推广机构设立调研专案组，对项目所涉及的商业物业市场进行有效摸底、 研 判，并协同项目组与有关专家对此项目后期定位与决策共同给予前期研究数据的 理论支持。 到目前为止，我们的调研基于以下相关数据的需求基础展开： 1、 区域商业物业基本状况（杭州商业物业市场发展气候）； 2、 区域在售或刚售罄的商业物业的基本特征； 3、 商业物业主要分析数据罗列：租金及价格体系、装修配套标准、品牌分 布、店面分割、销售经营状况等。 至目前为止，我们的调研分析将以以下资料基础展开： 1、 基于双方前期初步沟通后达成的开发理念、定位与思路； 2、 贵司提供的所有物业前期资料、图纸及产品说明、装修状况； 推广机构将在项目推进工作进一步深入后，结合贵公司的具体现实课题需 要，从推广机构的专业立场，为贵公司提供后续的完整的服务课题建议。 目录纲要 第一部分调查背景、设计与组织实施 一、 调研背景 二、 调查设计 三、 调查组织与实施 四、 商业物业调研分析内容简单陈述 第二部分杭州市商业环境分析（大环境） 一、 杭州市商业零售业发展状况 二、 杭州商贸城市规划 三、 市场总体供求研析 四、 区域行业市场现状及探索之径 第三部分 杭州市商业环境分析（小环境） 一、 武林商圈主要商业业态竞争调查 二、 主街商业特点及经营状况分析 三、 重要商业网点商业特点及经营状况调研 四、 武林商圈公建配套 商业发展的坚实后盾 五、 武林商圈的发展前景 第四部分 当前杭州商业楼盘竞争环境研究 一、 杭州商业楼盘近年供应量及价格水平 二、 杭州商业物业发展趋势 三、 区域板块分析 四、竞争楼盘调研 第一部分调查背景、设计与组织实施 一、 调研背景 基于环球中心推广进度之需，受XX房产的委托，于 2005年7月15日至8 月1日，环球中心项目组成员特设调研专案组， 就本项目目前商业物业市场展开 了前期初级调研。在专题了解本项目（以下简称本案）地块环境和市场需求的基础 上，对区域市场内商业物业部分的理念定位、分割规划、价格制定、装修配套等 可行性和操作性的问题进行了分析研究，并提出市场前瞻与综合研究报告。 二、 调查设计 （一） 调查目的 1、 通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解杭州商业物 业市场供需状况、价格趋势及其需求、装修配套标准、物业管理及市场宏观环境 现状等信息，确定目标客户群及其对产品面积、品质、价格、配套、装修与区位 等需求的取向，以此筑基，提供对本项目的理念定位、产品分割规划、价格体系、 装修配套及物业管理等方面工作切实可行的市场数据，合理规划运作本案商业物 业，以准确定位、合理发挥地块环境特质、经济指标、项目规划数据等现有资源， 开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。 2、 根据对项目的理念定位、产品规划、市场前景、投资风险的调查研究分 析，对后续营销推广策略提供有力支持。 （二） 调查内容 1、对杭州市场宏观环境的调查 （1） 宏观经济及市政规划 （2） 杭州商业物业市场现状（开发量、商业物业供应量等） （3） 杭州市区整体交通、环境、人口、经济等综合指标了解 2、项目自身情况调查 （1）产品的整体研究与特性分析 2、 项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境及配套） 3、 竞争市场调查（个案对比） （1） 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、工程或销售进度 （2） 建筑档次、整体布局、车位配比等 （3） 分割面积或分/整出售区域划分特征 （4） 硬件设备、配套系统 （5） 配套服务功能及功能分区状况 （6） 公开销售日期及交付时期 （7） 销售价格、历史价格、销售率 （8） 付款方式及相应销售政策了解 （9） 物业管理公司及费用 （10） 入驻企业/品牌及其布局 （三）调查方法 1、 宏观调查 （1） 房管、土地、规划等相关部门走访了解 （2） 报刊文献资料收集与分析 （3） 最新网络资源收集（透明售房系统、住在杭州、杭州商业物业类网站 及某些专业性网站等） 2、 项目自身情况调查 （1） 项目现场考察 （2） 有关人员访谈了解 （3） 相关资料收集整理 （4） 电话抽调及追踪 3、需求市场调查 （1） 竞争个案综合访谈 （2） 统计数据交叉分析 4、竞争市场调查 （1） 现场踩点调查 （2） 报刊文献收集与分析 （3） 后期可以安排深度访谈（需甲方有关人员负责） 三、 调查组织与实施 四、 商业物业调研分析内容简单陈述 此次调研中我们可能涉及以下内容的重点分析： 第二部分 杭州市商业环境分析（大环境） 一、杭州市商业零售业发展状况 改革开放以来，杭州市的商业零售业经过几轮改革重组，