金海联商业广场商业计划书.docVIP

XXX金海联商业广场房地产项目研究报告 第一章?项?目?概?况 第一节：项目基本情况 一、?项目名称：XXX金海联商业广场（暂定） 二、?项目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。 三、?项目内容：拟建一个集商务（CLD）、购物（shopping mall）、娱乐休闲于一体的大型现代化商业广场，打造XXX西部的商业旗舰。 四、 项目目标： 1、 使之成为XXX西部的标志性物业。 2、 实现本项目物业潜在价值最大化。 3、 创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益的统一。 第二节：项目区位分析 一、区位 （一）、项目地块位置状况 XXX金海联商业广场房地产项目地位于XXXXXXXXXXXXXX处，项目总占地34.41亩，其中主题绿化广场占地8亩，项目房地产占地26.41亩。 （二）、项目地块区位因素分析 1、一般因素 (1)、地理位置 【略】 （2）、自然环境 Ａ、地势、地貌 【略】 Ｂ、气候、水文 【略】 (3)、城市性质 【略】 (4)、行政区划 【略】 (5)、社会经济状况 【略】． 2、区域因素 (1)、位置 项目地块所在区域位于XXXXXXX交汇处，该区域系XXX中心地带，距市内最繁华地市中心市场约950米，距中心汽车站约1000米，距客运火车站约50米，是XXX市目前尚存的一块“黄金宝地”。 (2)、交通 公路：区域对外交通便利，区域内有市主干道XX路、XX路、XX路、XX路相连。 铁路：XX、XX铁路交汇于XXX市，区域距XXX市火车站约50米。 (3)、基础设施情况 A．供水 市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。 B．排水 区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。 C．供电 区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。 D．通讯 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。 (4)、环境条件 区域环境质量较好，环境污染较小。 (5)、产业集聚度 区域内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。 3、个别因素 随着城市的发展，目前的XXX路口三角地块，由于历史原因已经不能适应经济发展的需要，配套设施落后、消防隐患严重、环境恶劣等因素已严重影响城市形象，阻碍了XXX的城市发展，因此该区域的改造已列入XXX城市建设中的重点工程，并欲通过对其的改造开发，提高城市品位，将该区域建设成一个以商务（CLD）、购物(SHOPPING MAIL)、娱乐为主的一流商业广场，并将成为XXX的标志性建筑，打造XXX西部及周边五省的商业旗舰。 该项目与“XXXXXXXX商业购物中心”项目连成一体，通过市场化运作，将会成为经营城市、提升城市品位的一个范例。 二、经济指标 规划经济技术指标： 总用地面积： 34.41（亩） 主题绿化广场占地： 8（亩） 项目房地产占地： 26.41（亩） 项目房地产建筑面积： 66000（平方米）『共十八层』 其中 地下一层： 8000 （平方米）『地下商场』 地下二层： 8000 （平方米）『地下停车场』 裙楼： 32000（平方米） 『四层，shopping mall』 主楼： 18000（平方米）『十二层,CLD』 绿化率： 46％ 容积率： 2.04 第二节：宏观经济分析 （1） 2002年是中国宏观经济迅速发展的一年，国民经济持续快速增长，GDP有望保持在7.8％左右。价格水平降幅趋缓，消费需求稳定，投资快速增长，整个宏观经济环境呈现良性循环。 （2） 2002年是中国入世后的第一年，政府在各领域里的改革进一步深化，市场经济进一步得到了规范，从而使投资环境得到更好的优化。 （3） 十六大的胜利召开，“全面奔小康”战略纲要的提出，促使在今后几年你，政府将继续实施积极的财政政策和稳健的 货币政策，并将继续扩大内需刺激消费，来拉动经济的发展。． （4） 北京申奥成功，上海申请世博会的成功以及今年来兴起的“经营城市”理念的推广，已使中国众多的城市走出了传统建设的怪圈，进入一个着力提升城市品位，科学的经营城市、建设城市的新阶段。 （5） 国家的今日政策在近几年对房地产业的发展起了关键作用，虽然最近不少专家提出目前的房地产业走近“泡沫化”的悬崖，央行也提