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PAGE PAGE # 物业出租税收筹划方案 物业出租税收筹划方案 背景： X 公司向某村租用一块面积约 95000 平方米的土地，开发建材批发市场，，分 期投资，第一期预计投资款 10000万元，工程可用建筑面积约 2 万平方米，每月租金约 300 万元，除房产税、营业税附加、折旧外，土地租金每月约 50 万元，其他成本及费用约收入 的 10%计算。 涉及主要税种及税率如下： 税种 计税依据 税率 营业税 营业额 5% 房产税 房产原值 / 租金收入 1.2%/12% 城市维护建设税 营业税 7% 教育费附加 营业税 3% 地方教育附加 营业税 2% 企业所得税 应纳税所得额 25% 注：下例营业税及附加税以营业额的 5.6%〔5%×( 1+7%+3%+2)%〕计算。 筹划前 X 公司的各项税费如下： 营业税及附加： 300×5.6%=16.8 万元 房产税： 300×12%=36万元 若投资款 10000万元全部作为固定资产， 按20年计提折旧，每月估计折旧额约 41.67 万 元，则企业所得税：〔 300-41.67- (300×10%)-50 -16.8-36 〕× 25%=31.38万元 各项税费合计： 16.8+36+31.38=84.18 万元 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定：房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的 计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由产权所有人缴纳。产权所 有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者 使用人缴纳。对房产税的征收有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减 除 10%至 30%后的余值为计税依据，税率 1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率 12%。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内开征。因此在租赁的土地上建的房屋， 如果房屋坐落于开征范围，房屋产权所有人应按规定缴纳房产税。 目的：对经营过程中产生的税费（房产税，营业税，企业所得税等）进行税收筹划 方案一：将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式。 目前，出现了很多专门从事房屋租赁的公司，他们既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管 理服务。因此，利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍，具体方法如下： X 公司将开发的物业对外出租时，把水电费、物业管理费从房租中分离出来，单独收取，并 可以适当增加租金外收费。比如按每月 50 元/ 平方米的价格（含水电、物业管理等费用）收 取客户租金，相当于将原来每月 300 万元收入分离成 100 万元管理费收入（ 50× 2）和 200 万元租金收入，由于房产税只对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收， 对分离出去的 100 万元只征收营业税，不征房产税，所以 X 公司的各项税费如下： 〔1〕将全部投资作为固定资产计算： 营业税及附加：（ 200+100）× 5.6%=16.8 万元 房产税： 200×12%=24万元 企业所得税：〔 300-41.67- （300×10%）-50-16.8-24 〕×25%=34.38 万元 各项税费合计： 16.8+24+34.38=75.18 万元 由此可见，利用此方案可节省税费 84.18-75.18=9 万元 〔2〕将投资分为固定资产和装修费计算：假设将投资款分成固定资产 2000 万元，装修 费 8000 万元，固定资产按 20 年计提折旧，装修款按 5 年摊销，则每月折旧额约 8.33 万元， 摊销额约 133.33 万元。 营业税及附加：〔 200+100〕× 5.6%=16.8 万元 房产税： 200×12%=24万元 企业所得税：〔 300-8.33-133.33- （ 300×10%）-50-16.8-24 〕× 25%=9.39万元 各项税费合计： 16.8+24+9.39=50.19 万元 由此可见，利用此方案可节省税费 84.18-50.19=33.99 万元 筹划风险： 一般正规的公司提供物业管理服务的收费， 是一定要取得物价部门的收费许可的， 价格也是要审批的。因此，出租方刻意抬高物业管理服务价格，不仅得不到税务机关认可， 还可能由于不按收费许可证收费而受到物价部门的处罚。部分省市也出台了相关制约文件， 如穗地税发 [2006]73 号：（十六）关于行为人将房屋租金收入明显不合理地划分为租金和管 理费，造成少缴房产税的，应否认定偷税的问题。行为人将房屋租金收入人为地划分为租金 和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用《征管法》第六十三条“进行 虚假的纳税申报”处理。另外，桂地税字 [2009]100 号规定：除对从工商行政管理部门划分 出来的市场开发服务中心收取的租金收入和管理费 （ 必须经物价部门批准收取的市