第4章房地产市场调查研究3.16.pptVIP

第4章 房地产市场调查研究 4.1 房地产市场调查研究概论 4.2 房地产市场调查研究程序 4.3 房地产市场调查研究内容 4.4 房地产市场调查研究方法 4.5 房地产市场调查研究问卷 4.6 调研资料整理与统计分析 思 考 题 小高大学毕业后进入南京某房地产咨询公司，接手的第一项任务是为福建某企业进入南京房地产市场做“南京房地产市场基本情况分析”，以帮助其决定投资方向。小高应该怎么做？ 思 考 题 2. 南京某地段准备“退二进三”作房地产开发，小高所在公司承接了为其做可行性研究及营销策划的任务。小高负责调研部分，他应该怎么做？ 商圈分析 4.1 房地产市场调查研究概论 一、房地产市场的概念 二、房地产市场调查研究的原则 三、房地产市场调查研究的误区 房地产市场的概念 （1）日常生活角度 —在一定时间和地点交易（或买卖）的场所 （2）经济学家角度 —房地产商品交换关系的总和 （3）管理学家角度 —现实和潜在的顾客 房地产市场调查研究的原则及误区 （1）应遵循的原则 准确性原则 时效性原则 全面性原则 针对性原则 创造性原则 （2）常进入的误区 轻视调研 轻信调研 盲目调研 4.2 房地产市场调查研究程序 一、准备阶段 二、实施阶段 三、分析总结阶段 4.3 房地产市场调查研究内容 一、市场环境调研 二、消费者调研 三、竞争楼盘调研 四、竞争对手调研 市场环境调研 宏观环境调研 主要包括：经济环境、政策环境、人口环境、文化环境、行业环境、技术环境以及城市发展概况等。 区域环境调研 主要包括：项目所在区域的城市规划、交通、景观、人口构成、就业中心、商圈等。 项目微观环境调研 主要包括：项目用地现状及开发条件、周边环境、生活配套、对外联系程度、交通组织等。 消费者调研 消费者的购买力水平 主要衡量指标：家庭年收入 消费者的购买倾向 包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等 消费者的共同特征 包括年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地 竞争楼盘调研 竞争楼盘调研（产品调研） 竞争楼盘调研（价格调研） 单价 包括起价、平均单价、主力单价等，反映楼盘品质的高低 总价 反映目标客户群体的选择 付款方式 包括一次性付款、利用商业贷款或公积金贷款等 竞争楼盘调研（广告调研） 售楼部 广告媒体 广告投入强度 诉求点 竞争楼盘调研（销售情况调研） 销售率 销售顺序 客户群分析 竞争楼盘调研（物业管理调研） 管理内容 管理情况 管理费用 管理公司 竞争对手的调研内容 专业化程度 品牌知名度 开发经营方式 楼盘质量 纵向整合能力 成本状况 与当地政府部门的关系 历年来的项目开发情况 4.4 房地产市场调查方法分类 4.5 房地产市场调查问卷设计 一、调查问卷设计概述 二、调查问卷设计原则 三、调查问卷一般结构 四、调查问卷提问形式 五、问卷设计注意问题 调查问卷设计概述 一份成功的调查问卷应具备两个功能： 将所要调查的问题明确地传达给被调查者 设法取得被调查者的合作，最终取得真实、准确的答案 调查问卷设计原则 目的性原则 有针对性 可接受性原则 说明词；提问部分；物质奖励 顺序性原则 由简入难；重点在前；专业性、敏感性、开放性问题在后 简明性原则 内容简明；时间简短 调查问卷一般结构 问卷标题 问卷说明 被访者基本情况 调查问卷提问形式 （1）封闭式提问 二项选择法 多项选择法 程度评定法 （2）开放式提问 自由式 语句完成式 过滤法 问卷设计注意问题 避免提一般性问题 避免用不确切的词 避免引导性的提问 避免提可能令被访者感到难堪、敏感的问题 问句要考虑时效性 4.6 调查资料的整理与统计分析 统计整理的内容 统计数据的预处理 常用统计数据分析软件 数据类型及整理用图表 常用统计图（条形图） 常用统计图（环形图） 常用统计图（饼形图） 常用统计图（直方图） 常用统计图（折线图） 常用统计图（茎叶图） 常用统计图（雷达图） 常用统计图（态度对比图） 撰写 报告 数据分析 数据整理 数据预处理 数据的预处理 数据录入 数据审核 数据筛选 数据排序 完整性 准确性 递增排序 递减排序 Excel SPSS Statistica Eviews 常用数据分析软件 某小区住宅面积分布茎叶图 * * 房地产市场分析模型 南京商业环境及规划 2007：人均营业面积1.2 平方米 2006：南京人均营业面积不足1平方米 2010：人均达营业面积1.3 平方米