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第一章 项目简介及物业服务定位 一、项目简介 本项目为平湖市科技孵化创业中心（以下简称中心）物业管理工程，位于平湖市独黎公 路北侧、新兴二路西侧，总规划占地面积 56100平方米，一期工程总建筑面 积37000平方米。 二、 物业服务的定位 在中心的日常物业服务中，我们将倡导以人为本的服务理念，融入星级酒店的服务方 式，努力将酒店式服务体现在物业服务的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业服务 的全过程。我们将利用中心的一切资源和能力提供力所能及的服务。 三、 管理模式 在中心的管理中，我们拟采用事业部的管理模式，实行主任负责制。由物业主任总体负 责管理处各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合客户服务中心、工程部、秩序维护 部，根据不同物业类型开展有针对性的服务工作。 四、 管理特色 ?氛围管理 针对本物业的特点，众和物业拟从外围着手，由外及里，开展“氛围营造”工程。突出 高档、简洁的氛围；秩序维护员形象和礼貌礼仪的高标准要求，借以提升外部形象；有序的 车辆行驶、停放管理；至V位、凸显文化气息和绿化点缀并不断更新等等。 ?设立客户服务中心 结合中心的物业实际情况，设置客户服务中心，提供 12小时服务o 房屋及公用设施维修养护 一房屋管理及维修方案 ?管理内容 （一） 对房屋、设备设施用房设专业人员对各用房进行定期巡查，并按不同保 养要求进行正确保养。 （-）建立完善的房屋档案，由专人进行整理、编目、归档。 （三） 根据所配置房屋、设施设备用房建立台帐和标识，工程人员对房屋状 况巡查情况、维修过程等进行详细记录。 （四） 设专人受理报修，同时派工程人员及时采取有效措施，进行修缮。 ?管理措施 （一） 制定房屋及附属构筑物管理方案，将根据中心房屋及附属构筑物情况， 提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。 （二） 建立房屋档案,对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的 速度查得相矢参数，确保房屋处于最佳状态。 （三） 质量保修期的监督管理，在验收时将从维护中心的利益出发，按国家有 尖质量标准严格把尖。 公共配套设施管理及维修方案 ?管理内容 （-） 根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查，并按 不同设备要求进行正确保养。 （-）建立完善的设施设备档案，由专人进行整理、编目、归档。 （三） 根据所配置设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡 查情况、维修过程等进行详细记录。 （四） 对各管线、控制器等设专人进行定期检查，及时排除故障，并按不同型 号产品的养护要求进行日常养护。 （五） 按有矢行业规范标准对各设施设备，进行专业检测、维保。 （六） 按照有矢规范标准，设专职设备运行操作员对高低配、水泵等进行专门 维护、管理。 ?管理措施 （一）制定设备安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备 保养制 度，并严格执行。 （二）建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件 建立详细 技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运 序 号 项目 维修类别划分 计戈u 方案 标准 实施效果 （三） 制定设备维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运 行值班 制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。 （四） 做好设备事故的防范和处理，根据中心设施设备情况，编制切实可行的设备 事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。事故处理 后，认真查清原 因，吸取经验教训，避免和减少同类事故的再次发生。 1 房屋承 重及抗震 结构部位 局部受损 施工质量原因造 成的结构问题 平时每月巡 查一次，但 在入住装修 阶段需每天 巡视，发现 问题，立即 处理或维 修。 由于使用 不当造成结 构较轻受损 由工程部或 委托专业公 司实施。 如因施工 质量原因造 成结构问 题，应提请 开发单位处 理。 有尖 房屋修缮 标准° 有尖 工程施工 技术规 十4 氾0 安全， 使用正 常。 功能完 好。 2 外墙面 外墙面大理石干 空挂、破损。 外墙面局部渗 漏。③外墙面大面 积渗漏。 ④玻璃幕墙破损 每月检杳一 次，发现问 题，及时维 修。 由工程部按 有尖修缮规 程实施。 有尖 房屋修缮 标准° 夕卜墙 面修缮作 业规程。 无脫落、 破损、无 渗水，整 洁统一。 3 公共屋面 隔热层破损。 防水层破损造成 屋面渗漏。 避雷设施脱 焊、断裂。 屋面积水。 日常巡查， 每半年维护 一次，发现 问题，及时 维修。 由工程部按 相尖作业规 程实施维 修。 有尖 房屋修缮 标准° 相尖 修缮作业 规程。 无积 水，无渗 漏。 隔热层 完好无 损。 避雷设 施效果良 好。 4 公共通 道?门 厅、楼梯 间?门 窗、锁 公用墙面、地面